Nhận hoa hồng môi giới một lần khi giới thiệu khách mua nhà: thuế tính thế nào

Tiền hoa hồng môi giới mà một cá nhân nhận được khi giới thiệu khách mua nhà, theo hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân lâu nay, được xếp vào nhóm thù lao thuộc thu nhập từ tiền lương, tiền công. Nếu bên trả là tổ chức (công ty bất động sản, chủ đầu tư, sàn giao dịch) và không ký hợp đồng lao động với người nhận, khoản từ 2 triệu đồng một lần trở lên sẽ bị khấu trừ 10% trước khi chi. Nếu bên trả là cá nhân (chủ nhà tự bán), thường không có ai khấu trừ.

Không bị khấu trừ không có nghĩa là khoản đó miễn thuế. Người nhận vẫn phải đưa nó vào nghĩa vụ của mình theo quy định khai trực tiếp và quyết toán cuối năm. Bài này tách hai trường hợp, kèm ví dụ giả định, và chỉ ra lúc nào việc “giới thiệu giúp” đã trở thành hành nghề môi giới với điều kiện riêng.

Bảng các khoản theo người trả tiền

Bên trả là công ty: khấu trừ 10% và cam kết

Khi chủ đầu tư, công ty bất động sản hay sàn giao dịch chi hoa hồng cho người giới thiệu khách không có hợp đồng lao động với họ, công ty phải khấu trừ 10% với khoản từ 2 triệu đồng một lần trở lên, nộp thay và cấp chứng từ khấu trừ. Người nhận nên:

• Cung cấp số định danh cá nhân để công ty khai đúng người. Từ 1/7/2025 số định danh cá nhân dùng thay mã số thuế cá nhân.
• Yêu cầu chứng từ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân điện tử; đây là căn cứ để trừ khi quyết toán hoặc đề nghị hoàn.
• Nếu chỉ có duy nhất thu nhập thuộc diện khấu trừ 10% và ước tổng thu nhập cả năm sau giảm trừ gia cảnh chưa tới mức phải nộp, có thể làm bản cam kết theo mẫu tại thông tư hiện hành để công ty chưa khấu trừ. Cam kết sai thì người cam kết chịu trách nhiệm.

Người đang đi làm có lương ở nơi khác thì không thuộc diện làm cam kết, vì đã có thu nhập tiền lương khác.

Bên trả là cá nhân: không ai khấu trừ, nhưng vẫn phải khai

Chủ nhà tự bán nhà, trả tiền giới thiệu cho người quen, không có nghĩa vụ khấu trừ như tổ chức. Tiền về đủ, nên người nhận hay quên. Theo quy định, cá nhân nhận thu nhập từ tiền lương, tiền công do cá nhân khác trả thuộc diện tự khai trực tiếp với cơ quan thuế, và khoản này được tính vào tổng thu nhập khi quyết toán năm.

Hai việc nên làm ngay khi nhận:

1. Nhận qua chuyển khoản, nội dung ghi rõ là tiền hoa hồng giới thiệu cho giao dịch nào. Tiền mặt không có dấu vết, nhưng giao dịch nhà đất thì có hồ sơ; khi cơ quan thuế đối chiếu, người nhận không có chứng từ để giải thích.
2. Lập giấy xác nhận với người trả: số tiền, ngày, lý do. Giấy này giúp khai đúng, và phòng khi hai bên tranh chấp về số tiền đã thoả thuận.

Không nên đề nghị chủ nhà “ghi vào giá bán” hay “trả qua người khác” để khoản hoa hồng biến mất khỏi hồ sơ. Việc đó làm lệch giá chuyển nhượng của cả giao dịch mua bán, kéo cả người bán và người mua vào rủi ro.

Ví dụ giả định: nhân viên văn phòng nhận hai khoản hoa hồng trong năm

Giả sử một nhân viên văn phòng có hợp đồng lao động ở một công ty khác. Trong năm, người này giới thiệu hai giao dịch: nhận 30 triệu đồng từ một công ty bất động sản và 50 triệu đồng từ một chủ nhà cá nhân. Các số là giả định.

Vì người này có lương, khi quyết toán năm, 80 triệu tiền hoa hồng cộng vào tổng thu nhập tiền lương, tiền công, trừ giảm trừ gia cảnh (bản thân 15,5 triệu đồng mỗi tháng từ kỳ tính thuế 2026, người phụ thuộc 6,2 triệu đồng mỗi tháng nếu có), rồi tính theo biểu luỹ tiến hiện hành. Số đã khấu trừ 3 triệu được trừ. Có hoa hồng từ nhiều nơi thì người này không uỷ quyền quyết toán qua công ty chính được mà thường phải tự quyết toán; kiểm tra điều kiện uỷ quyền trong văn bản hiện hành.

Khi nào “giới thiệu giúp” thành hành nghề môi giới

Một vài lần giới thiệu người quen là thu nhập không thường xuyên. Nhưng nếu nhận hoa hồng đều đặn, đăng tin rao bán nhà cho nhiều chủ, dẫn khách thường xuyên, thì đó đã là hoạt động môi giới bất động sản. Hệ quả:

• Về điều kiện hành nghề: Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đặt điều kiện cho cá nhân hành nghề môi giới, gồm chứng chỉ hành nghề và hành nghề trong tổ chức theo luật định. Kiểm tra trước khi nhận việc thường xuyên.
• Về thuế: nếu làm việc cho một sàn, một công ty theo hợp đồng lao động thì hoa hồng là thu nhập từ tiền lương, tiền công do nơi đó khấu trừ theo biểu luỹ tiến. Nếu hoạt động như hộ, cá nhân kinh doanh có đăng ký thì nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu dịch vụ.

Ranh giới không nằm ở tên gọi “giới thiệu” hay “môi giới” mà ở tính chất thường xuyên và cách tổ chức công việc.

Những hiểu lầm hay gặp

• “Tiền cảm ơn, không phải hoa hồng.” Tên gọi không làm thay đổi bản chất. Khoản nhận được vì đã giới thiệu khách là thù lao cho công việc đó.
• “Người trả là cá nhân nên không ai biết.” Giao dịch nhà đất có hợp đồng, có chuyển khoản, có hồ sơ thuế của người bán. Khoản chi lớn từ tài khoản người bán sang tài khoản người giới thiệu có thể được hỏi tới khi đối chiếu.
• “Bị khấu trừ 10% là xong nghĩa vụ.” 10% là thuế tạm nộp. Người có lương cao ở nơi khác, khi quyết toán, có thể phải nộp thêm vì tổng thu nhập rơi vào bậc cao hơn của biểu luỹ tiến.
• “Làm cam kết để khỏi bị trừ cho tiện.” Cam kết chỉ dành cho người đủ điều kiện. Người đang có lương ở nơi khác mà làm cam kết là cam kết sai.

Tự kiểm tra ở đâu

• Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: xem các tổ chức đã khai khấu trừ cho số định danh của mình, tổng số đã khấu trừ trong năm.
• Chứng từ khấu trừ điện tử do công ty trả hoa hồng cấp: đối chiếu số tiền và số thuế.
• Sao kê tài khoản ngân hàng: tổng hợp các khoản hoa hồng nhận trong năm, kể cả từ cá nhân.
• Cơ quan thuế quản lý nơi cư trú: hỏi cách khai trực tiếp với thu nhập do cá nhân trả và điều kiện tự quyết toán.

Cách làm hồ sơ hoàn khi bị khấu trừ nhiều hơn số phải nộp có ở bài khấu trừ 10% và cách lấy lại.