Tiền bồi thường, hỗ trợ mà hộ gia đình, cá nhân nhận được khi Nhà nước thu hồi đất theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt không phải là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người nhận không phải khai, không bị khấu trừ khoản nào trên số tiền này. Nếu dùng tiền bồi thường mua nhà đất mới, quy định về lệ phí trước bạ còn có trường hợp miễn cho nhà, đất nhận bồi thường, tái định cư, kể cả nhà, đất mua bằng tiền bồi thường, hỗ trợ.
Cần tách rõ một trường hợp trông giống nhưng khác hẳn: khi nhà đầu tư tự thoả thuận mua đất của người dân để làm dự án, đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% như bán đất thông thường. Bài này phân biệt hai trường hợp, chỉ các khoản có thể bị trừ vào tiền bồi thường, và việc cần làm để hưởng ưu đãi khi mua nhà mới.
Bảng các khoản: thu hồi đất và bán theo thoả thuận
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân trên tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi | Không phát sinh | — | Không phải thu nhập chịu thuế |
| Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất cho nhà đầu tư theo thoả thuận | Người bán | Giá chuyển nhượng × 2% | Là chuyển nhượng bất động sản |
| Nghĩa vụ tài chính về đất còn nợ | Người có đất bị thu hồi | Số còn nợ | Có thể được trừ thẳng vào tiền bồi thường |
| Tiền sử dụng đất tái định cư | Người được giao đất, nhà tái định cư | Giá đất tái định cư theo phương án | Thường được đối trừ với tiền bồi thường |
| Lệ phí trước bạ nhà, đất tái định cư hoặc mua bằng tiền bồi thường | Người đứng tên | Giá tính lệ phí trước bạ | Có trường hợp miễn; kiểm tra điều kiện và giấy tờ chứng minh |
| Thuế thu nhập cá nhân trên lãi gửi tiết kiệm tiền bồi thường | Không phát sinh | — | Lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng được miễn thuế thu nhập cá nhân |
Thu hồi hay thoả thuận: nhìn vào giấy tờ nào
Người dân thường gọi chung là “giải toả”, nhưng về pháp lý có hai con đường khác nhau:
- Nhà nước thu hồi đất: có thông báo thu hồi, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan có thẩm quyền. Tiền được chi trả theo phương án, thường qua tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường. Khoản này không chịu thuế thu nhập cá nhân.
- Nhà đầu tư thoả thuận nhận chuyển nhượng: không có quyết định thu hồi; người dân ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với doanh nghiệp, giá do hai bên thoả thuận. Đây là mua bán, người bán nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng, bên mua là doanh nghiệp nộp lệ phí trước bạ.
Cách phân biệt nhanh: nếu giấy tờ mình ký là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, đó là thoả thuận. Nếu mình nhận quyết định của cơ quan nhà nước kèm bảng chi tiết bồi thường, đó là thu hồi. Hỏi lại tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường nếu không chắc, trước khi ký bất cứ giấy gì.
Những khoản có thể bị trừ vào tiền bồi thường
Số tiền thực nhận thường nhỏ hơn tổng tiền bồi thường, hỗ trợ ghi trong phương án. Không phải vì bị đánh thuế, mà vì một số khoản được đối trừ:
- Nghĩa vụ tài chính về đất còn nợ: tiền sử dụng đất được ghi nợ từ khi cấp sổ, tiền thuê đất chưa nộp. Theo quy định đất đai, khoản chưa thực hiện có thể được khấu trừ vào tiền bồi thường.
- Tiền sử dụng đất, tiền mua nhà tái định cư nếu gia đình nhận suất tái định cư: thường được đối trừ trực tiếp, phần chênh thì nhận thêm hoặc nộp thêm.
- Khoản vay thế chấp bằng chính thửa đất: nếu đất đang thế chấp ngân hàng, tiền bồi thường có thể phải dùng để trả nợ theo thoả thuận với ngân hàng trước khi giải chấp.
Xin bảng chi tiết từng khoản trong phương án và bảng đối trừ. Nếu có dòng không hiểu, hỏi tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường trước khi ký nhận tiền.
Mua nhà mới bằng tiền bồi thường: ưu đãi lệ phí trước bạ
Quy định về lệ phí trước bạ có trường hợp miễn cho nhà, đất nhận bồi thường, tái định cư, kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi. Để hưởng ưu đãi này khi mua nhà trên thị trường, cần chứng minh nguồn tiền:
- Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường có tên mình.
- Chứng từ nhận tiền bồi thường.
- Hợp đồng mua nhà, đất mới và chứng từ thanh toán.
Điều kiện cụ thể — phạm vi giá trị được miễn khi nhà mới đắt hơn số tiền bồi thường, thời gian áp dụng, loại tài sản — kiểm tra với cơ quan thuế nơi làm thủ tục trước khi ký mua. Nếu nhà mới có giá trị lớn hơn tiền bồi thường, phần vượt có thể vẫn phải nộp lệ phí 0,5%.
Lưu ý: ưu đãi này là của người mua. Người bán căn nhà vẫn nộp thuế thu nhập cá nhân 2% như bình thường, trừ khi họ thuộc diện miễn riêng.
Ví dụ giả định: nhận 2,5 tỷ bồi thường rồi mua nhà 3 tỷ
Giả sử một gia đình bị thu hồi thửa đất ở, phương án bồi thường tổng 2,5 tỷ đồng (đất 2 tỷ, nhà và vật kiến trúc 400 triệu, hỗ trợ 100 triệu). Gia đình không còn nợ tiền sử dụng đất. Họ dùng toàn bộ số tiền và thêm 500 triệu tiết kiệm để mua căn nhà 3 tỷ đồng. Các số là giả định.
| Khoản | Cách tính | Kết quả |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập trên tiền bồi thường | Không chịu thuế | 0 |
| Lệ phí trước bạ phần mua bằng tiền bồi thường | Nếu đủ điều kiện miễn | 0 |
| Lệ phí trước bạ phần vượt (nếu phải nộp) | 500 triệu × 0,5% | 2,5 triệu |
| Thuế thu nhập của người bán nhà | 3 tỷ × 2% | 60 triệu, người bán nộp |
So với trường hợp gia đình bán cùng thửa đất cho nhà đầu tư theo thoả thuận với giá 2,5 tỷ: họ nộp 2,5 tỷ × 2% = 50 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân, và khi mua nhà mới thì không có căn cứ hưởng miễn lệ phí trước bạ dành cho tiền bồi thường. Hai con đường chênh nhau đáng kể, nên đọc kỹ mình đang ký loại giấy nào.
Hộ kinh doanh, doanh nghiệp bị thu hồi mặt bằng
Nếu trên đất có hoạt động kinh doanh, phương án thường có thêm hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh và bồi thường chi phí di chuyển. Với hộ gia đình, cá nhân, các khoản này nằm trong tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án, không phải doanh thu kinh doanh.
Doanh nghiệp bị thu hồi đất thì khác: tiền bồi thường được hạch toán theo quy định kế toán và thuế thu nhập doanh nghiệp, phần chênh so với giá trị còn lại của tài sản bị thu hồi và chi phí liên quan là thu nhập khác. Kế toán doanh nghiệp nên đối chiếu với quy định thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành, đừng áp nguyên cách hiểu của hộ gia đình.
Tự kiểm tra ở đâu
- Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường: bản có tên mình, kèm bảng chi tiết.
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường hoặc uỷ ban nhân dân xã, phường: bảng đối trừ, lịch chi trả, suất tái định cư.
- Văn phòng đăng ký đất đai: tình trạng nợ tiền sử dụng đất, thế chấp trên thửa đất.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: khi mua nhà mới, xem thông báo lệ phí trước bạ có ghi nhận miễn hay không.
- Thuế cơ sở nơi làm thủ tục mua nhà mới: điều kiện miễn lệ phí trước bạ với nhà mua bằng tiền bồi thường.
Câu hỏi thường gặp
Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng có phải khai thuế không?
Khi Nhà nước thu hồi đất và chi trả theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, khoản tiền này không phải thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân nên không phải khai. Nếu là bán đất cho nhà đầu tư theo hợp đồng thoả thuận thì phải khai và nộp 2%.
Tiền thưởng bàn giao mặt bằng sớm có chịu thuế không?
Nếu khoản thưởng nằm trong phương án bồi thường, hỗ trợ được phê duyệt thì nó là một phần tiền hỗ trợ. Nếu do nhà đầu tư chi riêng ngoài phương án, nên hỏi cơ quan thuế về cách xác định cho trường hợp cụ thể.
Gửi tiết kiệm tiền bồi thường có bị trừ thuế lãi không?
Lãi tiền gửi tại ngân hàng, tổ chức tín dụng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Ngân hàng không khấu trừ thuế trên khoản lãi này.
Chia tiền bồi thường cho các con có phải nộp thuế không?
Việc chia tiền trong gia đình là tặng cho tiền, không phải bất động sản. Tặng cho bằng tiền giữa người thân không thuộc nhóm quà tặng chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định lâu nay; nếu con dùng tiền mua nhà thì chú ý chứng từ nguồn tiền khi muốn hưởng miễn lệ phí trước bạ.
Mua nhà mới đứng tên con thì còn được miễn lệ phí trước bạ không?
Điều kiện miễn gắn với người được bồi thường và nguồn tiền. Nếu người đứng tên nhà mới không phải người có tên trong quyết định bồi thường, khả năng được miễn cần hỏi cơ quan thuế trước khi ký hợp đồng.
Không đồng ý mức bồi thường thì có ảnh hưởng thuế không?
Khiếu nại về mức bồi thường là việc với cơ quan quản lý đất đai, không ảnh hưởng tới việc khoản bồi thường có chịu thuế hay không. Khoản bồi thường bổ sung sau khiếu nại, nếu có, vẫn là tiền bồi thường theo phương án.
