Cho khách thuê căn hộ theo đêm qua ứng dụng đặt phòng là kinh doanh dịch vụ lưu trú, không phải cho thuê tài sản như cho thuê nhà theo tháng. Hai hoạt động này có tỷ lệ thuế trên doanh thu khác nhau, và lưu trú kéo theo thêm nghĩa vụ không liên quan tới thuế: đăng ký kinh doanh, điều kiện về an ninh trật tự và phòng cháy, khai báo lưu trú cho từng lượt khách.
Từ năm 2026 hộ kinh doanh không còn nộp khoán mà tự khai theo doanh thu thực tế, và lệ phí môn bài đã được bãi bỏ từ ngày 1/1/2026. Vì thế câu hỏi chính với chủ căn hộ cho thuê theo đêm là: doanh thu tính thế nào khi nền tảng đã trừ phí, nền tảng có khấu trừ thuế thay không, và ai chịu trách nhiệm khai báo khách. Bài này đi qua từng câu.
Bảng các khoản và nghĩa vụ của chủ căn hộ
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ | Chủ căn hộ (hộ, cá nhân kinh doanh) | Doanh thu dịch vụ lưu trú | Tỷ lệ cho dịch vụ lưu trú, khác tỷ lệ cho thuê tài sản; chỉ phát sinh khi doanh thu năm vượt ngưỡng chịu thuế |
| Thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ | Chủ căn hộ | Doanh thu dịch vụ lưu trú | Cùng điều kiện ngưỡng như trên |
| Phần nền tảng khấu trừ, nộp thay (nếu có) | Tổ chức quản lý nền tảng có chức năng thanh toán | Doanh thu giao dịch qua nền tảng | Kiểm tra chứng từ khấu trừ; phần đã khấu trừ được trừ khi xác định số còn phải nộp |
| Lệ phí môn bài | Không còn | — | Bãi bỏ từ 1/1/2026 theo Nghị quyết 198/2025/QH15 |
| Phí nền tảng | Chủ căn hộ trả nền tảng | Theo hợp đồng dịch vụ | Không phải khoản nhà nước thu; không được trừ khi tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu |
| Khai báo lưu trú | Chủ cơ sở lưu trú | Từng lượt khách | Nghĩa vụ với công an nơi cư trú, không có phí nhưng bỏ sót có thể bị xử phạt |
Vì sao cho thuê theo đêm không phải là “cho thuê nhà”
Khi cho thuê theo tháng, chủ nhà giao quyền sử dụng căn hộ cho một người thuê trong thời gian dài; người thuê tự lo sinh hoạt. Khi cho thuê theo đêm, chủ nhà vận hành chỗ ở: dọn phòng, thay đồ vải, đón trả khách, cung cấp tiện nghi, trả lời tin nhắn. Luật thuế coi đó là dịch vụ lưu trú, thuộc nhóm ngành dịch vụ, và áp tỷ lệ thuế trên doanh thu theo nhóm đó.
Hệ quả thực tế:
- Không dùng được tỷ lệ của hoạt động cho thuê tài sản khi khai. Tra đúng biểu tỷ lệ cho dịch vụ lưu trú trong thông tư hướng dẫn hộ, cá nhân kinh doanh đang hiệu lực.
- Không thể xem là cá nhân cho thuê tài sản khai theo kỳ hợp đồng; cần đăng ký hộ kinh doanh và khai theo kỳ như hộ kinh doanh.
- Căn hộ vừa cho thuê theo tháng, vừa cho thuê theo đêm ở những thời điểm khác nhau thì tách doanh thu hai hoạt động, mỗi phần một tỷ lệ.
Cách tính khi cho thuê dài hạn thông thường có ở bài cho thuê nhà có doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế.
Doanh thu tính thuế khi nền tảng đã trừ phí
Chỗ hay sai nhất: chủ nhà nhìn khoản tiền nền tảng chuyển về tài khoản và coi đó là doanh thu. Khoản đó đã bị trừ phí dịch vụ nền tảng, có khi đã bị trừ cả phần thuế khấu trừ thay. Doanh thu tính thuế là số tiền khách trả cho dịch vụ lưu trú của mình, gồm tiền phòng và các khoản thu thêm như phí dọn dẹp, phụ thu khách thêm.
Để xác định đúng, mỗi tháng tải báo cáo giao dịch trên trang quản lý của nền tảng và tách ba cột:
- Tổng tiền khách trả cho chỗ ở (tiền phòng, phí dọn dẹp). Đây là doanh thu.
- Phí nền tảng thu của chủ nhà. Đây là chi phí của chủ nhà, không trừ khi tính thuế theo tỷ lệ.
- Thuế đã khấu trừ thay nếu nền tảng có làm. Đây là số đã nộp, được trừ khi xác định số còn phải nộp.
Khách huỷ phòng mà chủ nhà vẫn nhận một phần tiền theo chính sách huỷ: khoản giữ lại đó vẫn là tiền thu từ hoạt động kinh doanh, ghi nhận theo báo cáo của nền tảng. Nhận thêm tiền mặt hay chuyển khoản trực tiếp ngoài nền tảng (khách ở thêm đêm, thuê xe) cũng phải cộng vào doanh thu.
Nền tảng có khấu trừ thuế thay chủ nhà không
Quy định quản lý thuế với hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử và nền tảng số từ năm 2025 giao trách nhiệm khấu trừ, nộp thay thuế cho tổ chức quản lý nền tảng có chức năng thanh toán trong những trường hợp nhất định, gồm cả một số nền tảng nước ngoài. Nhưng không phải nền tảng nào, giao dịch nào cũng được khấu trừ. Việc của chủ nhà:
- Kiểm tra trên trang quản lý của nền tảng có mục chứng từ khấu trừ thuế hoặc báo cáo thuế đã nộp thay hay không.
- Nếu có: lưu chứng từ hằng tháng, đối chiếu với doanh thu tự tính, khai phần còn lại (nếu có) và phần doanh thu ngoài nền tảng.
- Nếu không: tự khai toàn bộ theo kỳ của hộ kinh doanh.
- Bán qua nhiều nền tảng cùng lúc: cộng doanh thu tất cả để xét ngưỡng, không xét riêng từng nền tảng.
Không nên giả định “nền tảng lớn thì chắc đã nộp hộ”. Chứng từ khấu trừ là căn cứ duy nhất; không có chứng từ thì cơ quan thuế coi như chưa nộp.
Ví dụ giả định: một căn studio cho thuê theo đêm cả năm
Giả sử một căn studio cho thuê trung bình 20 đêm mỗi tháng, giá 800.000 đồng một đêm, mỗi tháng 10 lượt khách, phí dọn dẹp 150.000 đồng mỗi lượt. Nền tảng thu phí 15% của chủ nhà và không khấu trừ thuế. Các số là giả định.
| Khoản | Cách tính | Một năm |
|---|---|---|
| Tiền phòng | 20 × 800.000 × 12 | 192 triệu |
| Phí dọn dẹp | 10 × 150.000 × 12 | 18 triệu |
| Doanh thu tính thuế | 210 triệu | |
| Phí nền tảng (chi phí, không trừ) | 210 triệu × 15% | 31,5 triệu |
| Thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân | 210 triệu × tổng tỷ lệ của dịch vụ lưu trú | Mỗi 1% tổng tỷ lệ ứng với 2,1 triệu |
Nếu tính nhầm trên số tiền về tài khoản (178,5 triệu), chủ nhà khai thiếu 31,5 triệu doanh thu mỗi năm. Trước tiên xác định doanh thu 210 triệu có vượt ngưỡng chịu thuế đang áp dụng cho hộ kinh doanh hay không; nếu không vượt thì không phát sinh hai khoản thuế trên nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký và khai theo quy định.
Ngoài thuế: giấy phép, nội quy toà nhà và khai báo khách
- Nội quy toà nhà và quy định nhà ở. Luật Nhà ở và nội quy nhiều toà chung cư có quy định về sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở; một số toà nhà hạn chế hoặc cấm cho thuê theo ngày. Kiểm tra với ban quản trị trước khi đầu tư nội thất.
- Điều kiện an ninh trật tự và phòng cháy. Kinh doanh dịch vụ lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện về an ninh trật tự. Hỏi công an phường nơi có căn hộ về thủ tục và điều kiện phòng cháy áp dụng cho quy mô của mình.
- Khai báo lưu trú. Mỗi lượt khách, kể cả người nước ngoài, phải được khai báo lưu trú theo quy định cư trú, thường qua ứng dụng hoặc trang khai báo của công an. Đây là việc của chủ cơ sở, không phải của nền tảng.
- Hợp đồng với người vận hành hộ. Nếu thuê người quản lý căn hộ và chia doanh thu, xác định rõ ai là người kinh doanh đứng tên đăng ký và khai thuế, tránh hai bên cùng nghĩ bên kia đã khai.
Tự kiểm tra ở đâu
- Trang quản lý của nền tảng đặt phòng: báo cáo giao dịch theo tháng, chứng từ khấu trừ thuế nếu có.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: tờ khai của hộ kinh doanh, số đã nộp, số nền tảng nộp thay đã được ghi nhận chưa.
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: kiểm tra thông tin đăng ký của hộ kinh doanh, ngành nghề đã đăng ký có dịch vụ lưu trú.
- Thuế cơ sở quản lý địa bàn: hỏi ngưỡng doanh thu chịu thuế hiện hành và tỷ lệ cho dịch vụ lưu trú.
- Công an phường: điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy và cách khai báo lưu trú.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ cho thuê vài tháng mùa du lịch có phải đăng ký không?
Hoạt động lưu trú có tính thường xuyên thì cần đăng ký hộ kinh doanh, dù chỉ theo mùa. Doanh thu cả năm là căn cứ xét ngưỡng chịu thuế; những tháng không hoạt động thì doanh thu bằng không.
Tiền nền tảng chuyển về bằng ngoại tệ thì doanh thu tính theo tỷ giá nào?
Doanh thu được quy đổi ra đồng Việt Nam theo tỷ giá quy định về quản lý thuế tại thời điểm phát sinh. Lưu sao kê ngân hàng và báo cáo nền tảng để làm căn cứ quy đổi.
Căn hộ đứng tên vợ nhưng chồng quản lý cho thuê thì ai khai?
Người đứng tên đăng ký hộ kinh doanh là người khai và nộp thuế. Nên thống nhất một người đứng tên hoạt động và dùng tài khoản nhận tiền của đúng người đó, để dòng tiền khớp với hồ sơ thuế.
Nền tảng đã khấu trừ thuế thì còn phải khai gì không?
Tuỳ trường hợp. Nếu toàn bộ doanh thu đều qua nền tảng và đã được khấu trừ đúng, phần phải tự khai có thể không còn. Nếu có doanh thu ngoài nền tảng hoặc khấu trừ chưa đủ, phải tự khai phần đó.
Khách công tác xin hoá đơn thì sao?
Hộ kinh doanh có thể phải sử dụng hoá đơn điện tử theo quy định về hoá đơn hiện hành, hoặc đề nghị cơ quan thuế cấp hoá đơn theo từng lần phát sinh. Hỏi thuế cơ sở để chọn đúng cách cho quy mô của mình.
Cho thuê theo tháng cho người đi làm thì có phải là lưu trú không?
Cho một người thuê dài hạn, tự lo sinh hoạt, là cho thuê tài sản. Chỉ khi chủ nhà vận hành chỗ ở cho nhiều lượt khách ngắn ngày thì mới là dịch vụ lưu trú. Tính chất thật của hoạt động quyết định cách tính, không phải tên gọi trong hợp đồng.
