Cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng, phòng trọ có doanh thu trong năm vượt ngưỡng không chịu thuế thì phải khai và nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, mỗi loại tính bằng một tỷ lệ phần trăm trên doanh thu cho thuê. Không trừ chi phí sửa chữa, khấu hao hay lãi vay. Cá nhân tự khai với cơ quan thuế nơi có tài sản cho thuê, theo từng kỳ thanh toán hoặc một lần theo năm.
Nhiều người vẫn nhớ mốc 100 triệu đồng một năm. Đó là ngưỡng cũ; ngưỡng doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh đã được nâng trong đợt sửa luật 2024–2025. Trước khi tính, tra mức đang áp dụng cho năm của mình — và nhớ rằng dưới ngưỡng thì không phải nộp thuế, nhưng vẫn có thể phải khai khi bên thuê hay cơ quan thuế yêu cầu thông tin.
Bảng các khoản của người cho thuê
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế giá trị gia tăng | Cá nhân cho thuê (hoặc bên thuê khai thay nếu có thoả thuận) | Doanh thu cho thuê × tỷ lệ của nhóm cho thuê tài sản | Chỉ khi doanh thu năm vượt ngưỡng; tra tỷ lệ trong văn bản hiện hành |
| Thuế thu nhập cá nhân | Cá nhân cho thuê | Doanh thu cho thuê × tỷ lệ của nhóm cho thuê tài sản | Không trừ chi phí; tỷ lệ riêng với thuế giá trị gia tăng |
| Lệ phí môn bài | — | — | Đã bãi bỏ từ ngày 1/1/2026 theo Nghị quyết 198/2025/QH15 |
| Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Người sử dụng đất | Theo diện tích, giá đất | Khoản hằng năm, không phụ thuộc có cho thuê hay không |
| Phí công chứng hợp đồng thuê (nếu có) | Theo thoả thuận | Giá trị hợp đồng theo biểu phí | Hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân không bắt buộc công chứng trong mọi trường hợp; hỏi khi cần |
Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân cho nhóm cho thuê tài sản trước đây hướng dẫn tại Thông tư 40/2021/TT-BTC. Từ ngày 1/7/2026, bộ văn bản về quản lý thuế và thuế thu nhập cá nhân được thay mới, nên tra tỷ lệ và mẫu tờ khai trong văn bản đang hiệu lực. Có thể xem thêm tỷ lệ thuế trên doanh thu của hộ kinh doanh trên Thuế Suất.
Doanh thu tính thuế gồm những gì
Doanh thu cho thuê là toàn bộ tiền bên thuê trả theo hợp đồng cho kỳ thuê, gồm:
- Tiền thuê nhà, thuê mặt bằng.
- Các khoản thu thêm gắn với việc cho thuê mà người cho thuê giữ lại: phí quản lý, phí gửi xe do chủ nhà thu, tiền cho thuê kèm đồ đạc.
- Tiền bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng mà bên thuê trả cho người cho thuê, nếu quy định hiện hành coi là doanh thu.
Khoản không tính: tiền đặt cọc mà sau này trả lại cho bên thuê; tiền điện, nước bên thuê trả đúng theo hoá đơn của nhà cung cấp mà chủ nhà chỉ thu hộ, không cộng thêm.
Điểm hay vướng: tiền thuê trả trước nhiều năm. Theo cách hướng dẫn lâu nay, doanh thu để xét có vượt ngưỡng hay không là doanh thu tính cho một năm (tổng tiền trả trước chia cho số năm), còn thời điểm khai có thể là khi nhận tiền. Kiểm tra lại cách xác định trong văn bản mới trước khi khai một khoản trả trước lớn.
Chọn kỳ khai: theo từng kỳ thanh toán hay một lần theo năm
Cá nhân cho thuê tài sản tự khai thuế được chọn một trong hai cách:
- Khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: bên thuê trả theo quý, sáu tháng hay một năm, người cho thuê khai theo đúng kỳ trả đó. Hạn khai theo quy định cho kỳ thanh toán tương ứng.
- Khai một lần theo năm: tổng hợp doanh thu cả năm dương lịch và khai một lần. Hạn khai quyết toán năm của cá nhân theo Luật Quản lý thuế là ngày cuối cùng của tháng thứ tư sau năm, nhưng với khai theo năm của cá nhân cho thuê, hạn cụ thể cần tra trong văn bản hướng dẫn hiện hành.
Cách nào cũng phải nhất quán trong năm. Nếu cho thuê nhiều tài sản ở nhiều nơi, mỗi tài sản khai với cơ quan thuế nơi có tài sản, nhưng doanh thu để xét ngưỡng thường là tổng doanh thu cho thuê của cá nhân trong năm.
Ví dụ tính giả định
Giả sử một người cho thuê căn nhà phố với giá 25 triệu đồng mỗi tháng, hợp đồng 2 năm, bên thuê trả theo quý. Doanh thu một năm là 300 triệu đồng, giả định vượt ngưỡng đang áp dụng.
- Doanh thu mỗi quý: 75 triệu đồng.
- Thuế giá trị gia tăng mỗi quý = 75 triệu × tỷ lệ thuế giá trị gia tăng của nhóm cho thuê tài sản.
- Thuế thu nhập cá nhân mỗi quý = 75 triệu × tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân của nhóm cho thuê tài sản.
- Cách nhẩm nhanh: với doanh thu 300 triệu một năm, mỗi 1% tỷ lệ tương ứng 3 triệu đồng thuế một năm. Cộng tỷ lệ của hai loại thuế theo văn bản hiện hành rồi nhân lên.
Biến thể: nếu bên thuê trả trước cả 2 năm là 600 triệu, doanh thu để xét ngưỡng vẫn là 300 triệu một năm, nhưng số thuế phải khai và nộp có thể tập trung vào thời điểm nhận tiền. Cần tính trước dòng tiền, đừng tiêu hết khoản trả trước.
Cho thuê ngắn ngày qua nền tảng trực tuyến: không hẳn là “cho thuê tài sản”
Căn hộ cho khách thuê theo đêm qua ứng dụng đặt phòng là trường hợp cần xem kỹ, vì có thể không còn là cho thuê tài sản thuần tuý:
- Nếu chủ nhà cung cấp dịch vụ kèm theo như dọn phòng, thay đồ vải, đón khách, thì hoạt động thường được xếp vào kinh doanh dịch vụ lưu trú, với tỷ lệ thuế trên doanh thu khác nhóm cho thuê tài sản và có thể kèm điều kiện kinh doanh riêng.
- Doanh thu là tổng tiền khách trả, không phải số tiền nền tảng chuyển về sau khi đã trừ phí dịch vụ. Phí của nền tảng là chi phí, không được trừ khi tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu.
- Các nền tảng thương mại điện tử và nền tảng số ngày càng có nghĩa vụ cung cấp thông tin giao dịch cho cơ quan thuế, và trong một số trường hợp phải khấu trừ, nộp thay cho người bán, người cho thuê trên nền tảng. Kiểm tra quy định đang áp dụng với nền tảng mình dùng để tránh khai trùng hoặc khai thiếu.
Nếu không chắc hoạt động của mình thuộc nhóm nào, mô tả cụ thể cách vận hành khi hỏi thuế cơ sở — xếp nhầm nhóm là khai sai tỷ lệ cho mọi kỳ.
Giấy tờ nên giữ và những lỗi hay gặp
Giữ bộ hồ sơ gồm: hợp đồng thuê và phụ lục, giấy tờ quyền sở hữu tài sản, chứng từ nhận tiền (ưu tiên qua ngân hàng), tờ khai và chứng từ nộp thuế từng kỳ.
Lỗi hay gặp:
- Ghi giá thuê trên hợp đồng thấp hơn thực nhận để giảm doanh thu. Khi bên thuê là doanh nghiệp, họ hạch toán theo số thực trả và có chứng từ chuyển khoản; khi có tranh chấp, căn cứ là hợp đồng. Rủi ro truy thu, phạt và bất lợi dân sự đều về phía chủ nhà.
- Không khai vì nghĩ “nhà mình, cho người quen thuê”. Nghĩa vụ không phụ thuộc quan hệ với bên thuê.
- Quên cộng doanh thu các tài sản ở nơi khác khi xét ngưỡng.
- Nhận tiền thuê qua tài khoản của người khác trong gia đình: làm rối chứng từ, khó giải trình.
Tự kiểm tra ở đâu
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: khai, nộp, xem tờ khai đã nộp theo số định danh cá nhân (đã dùng thay mã số thuế cá nhân từ 1/7/2025).
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: kiểm tra thông tin đăng ký của mình.
- Thuế cơ sở nơi có tài sản cho thuê: hỏi ngưỡng đang áp dụng, tỷ lệ và hạn khai theo văn bản mới.
Câu hỏi thường gặp
Doanh thu cho thuê dưới ngưỡng có phải làm gì không?
Không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên vẫn nên giữ hợp đồng và chứng từ nhận tiền, và nếu bên thuê là doanh nghiệp, họ có thể cần thông tin của bạn để hạch toán chi phí.
Cho thuê phòng trọ nhiều phòng thì tính doanh thu thế nào?
Cộng tiền thuê của tất cả các phòng trong năm. Nếu quy mô lớn, có tổ chức kinh doanh như nhà trọ, căn hộ dịch vụ, có thể bị xác định là hoạt động kinh doanh lưu trú thay vì cho thuê tài sản, với cách tính thuế khác.
Tiền đặt cọc có tính vào doanh thu không?
Tiền cọc để bảo đảm hợp đồng và sẽ trả lại thì không tính. Nếu bên thuê vi phạm và mất cọc, khoản đó được xử lý theo quy định hiện hành về doanh thu cho thuê.
Chi phí sửa nhà, trả lãi vay có được trừ không?
Không. Thuế của cá nhân cho thuê tài sản tính theo tỷ lệ trên doanh thu, không trừ chi phí.
Nhà đứng tên hai vợ chồng thì ai khai?
Có thể thoả thuận một người đại diện khai cho tài sản đồng sở hữu. Doanh thu được xác định cho tài sản đó; hỏi cơ quan thuế cách ghi thông tin đồng sở hữu trên tờ khai.
Không khai thuế cho thuê nhiều năm thì giờ làm sao?
Nên chủ động khai bổ sung các năm còn thiếu, nộp thuế và tiền chậm nộp. Tự khắc phục trước khi cơ quan thuế phát hiện luôn nhẹ hơn so với bị kiểm tra.
