Chủ nhà là cá nhân xây nhà để ở thuê đội thợ hoặc nhà thầu cá nhân thì không phải khấu trừ, không phải khai thuế thay cho người nhận thầu. Nghĩa vụ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân tại nguồn đặt lên tổ chức, doanh nghiệp trả thu nhập; một hộ gia đình xây nhà không thuộc nhóm đó. Thuế của hoạt động xây dựng là việc của người nhận thầu: họ là cá nhân, hộ kinh doanh xây dựng thì tự khai theo quy định.
Tuy vậy, chủ nhà không hoàn toàn đứng ngoài. Cơ quan thuế có thể đề nghị chủ nhà cung cấp thông tin về người nhận thầu và giá trị hợp đồng, và chủ nhà cần giấy tờ rõ ràng để bảo vệ chính mình khi có tranh chấp chất lượng, khi hoàn công, khi bán nhà. Phần dưới chỉ ranh giới trách nhiệm, những trường hợp tình thế đổi khác, và cách làm hợp đồng cho gọn.
Bảng: ai chịu khoản nào khi xây nhà thuê thợ
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân của hoạt động xây dựng | Người nhận thầu (cá nhân, hộ kinh doanh) | Doanh thu nhận thầu × tỷ lệ theo nhóm xây dựng | Tỷ lệ khác nhau giữa có bao thầu nguyên vật liệu và chỉ khoán nhân công; tra văn bản hiện hành |
| Khấu trừ thuế thu nhập cá nhân | Không áp dụng với chủ nhà cá nhân | — | Chỉ tổ chức trả thu nhập mới có nghĩa vụ khấu trừ |
| Lệ phí cấp giấy phép xây dựng | Chủ nhà | Mức do tỉnh quy định | Với công trình thuộc diện phải xin phép |
| Lệ phí trước bạ nhà 0,5% | Chủ nhà | Giá trị nhà theo giá tỉnh quy định | Khi đăng ký quyền sở hữu nhà vào giấy chứng nhận sau khi xây |
| Thuế thu nhập cá nhân của thợ làm công nhật cho chủ thầu | Chủ thầu nếu là tổ chức; nếu là cá nhân thì theo quy định với cá nhân có thu nhập | Tiền công | Không phải việc của chủ nhà |
Vì sao chủ nhà cá nhân không phải khấu trừ
Nguyên tắc khấu trừ tại nguồn đặt nghĩa vụ lên tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh trả thu nhập cho người khác trong hoạt động của họ. Ví dụ quen thuộc: công ty trả tiền cho cộng tác viên từ 2 triệu đồng một lần mà không ký hợp đồng lao động thì khấu trừ 10%.
Một gia đình xây nhà để ở không phải tổ chức trả thu nhập theo nghĩa đó. Họ là khách hàng mua dịch vụ xây dựng, giống như khách thuê thợ sửa điện nước hay thợ sơn. Vì vậy:
- Chủ nhà không giữ lại 10% tiền công của thợ.
- Chủ nhà không phải nộp tờ khai thay cho đội thợ.
- Chủ nhà không phải lấy mã số thuế của từng người thợ.
Trường hợp chủ nhà tự ý giữ lại một phần tiền “để nộp thuế” mà không nộp, đó chỉ là nợ tiền thợ, không phải hoàn thành nghĩa vụ thuế của ai cả, và dễ gây tranh chấp.
Khi nào tình thế đổi khác
Ranh giới trên chỉ đúng với cá nhân xây nhà để ở. Có mấy trường hợp khác đi:
- Chủ đầu tư là công ty (xây văn phòng, nhà xưởng, nhà cho thuê đứng tên công ty): công ty trả tiền cho nhà thầu cá nhân hay thợ lẻ phải xử lý thuế theo quy định. Trả tiền công cho từng thợ không ký hợp đồng lao động, mỗi lần từ 2 triệu đồng thì khấu trừ 10%; thuê nhà thầu cá nhân kinh doanh thì có thể phải khai thay theo quy định về hộ, cá nhân kinh doanh.
- Chủ nhà xây để bán hoặc cho thuê với quy mô lớn: hoạt động có thể bị xem là kinh doanh, kéo theo nghĩa vụ thuế của chính chủ nhà với phần bán, cho thuê.
- Chủ nhà là hộ kinh doanh xây cơ sở cho hoạt động kinh doanh của mình: cần xem quy định với hộ kinh doanh, nhất là từ khi phương pháp khoán thuế chấm dứt chậm nhất năm 2026 theo Nghị quyết 198/2025/QH15.
Ví dụ giả định: cùng một đội thợ, hai chủ đầu tư
Giả sử một đội thợ do một người cai đứng ra nhận khoán nhân công xây phần thô với giá 400 triệu đồng, chủ đầu tư tự mua vật liệu.
Trường hợp 1 — chủ đầu tư là gia đình xây nhà ở.
- Chủ nhà trả đủ 400 triệu theo tiến độ, không khấu trừ.
- Người cai có nghĩa vụ khai thuế với doanh thu 400 triệu theo tỷ lệ áp dụng cho xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu. Thợ làm công cho người cai là quan hệ giữa họ với nhau.
- Chủ nhà giữ hợp đồng khoán, biên bản nghiệm thu từng giai đoạn, chứng từ chuyển khoản.
Trường hợp 2 — chủ đầu tư là công ty xây nhà xưởng, trả công trực tiếp cho từng thợ.
- Giả sử mỗi đợt công ty trả cho thợ A 8 triệu đồng, không ký hợp đồng lao động. Khoản từ 2 triệu đồng một lần: công ty khấu trừ 10% = 800.000 đồng, trả thợ 7,2 triệu.
- Công ty kê khai, nộp số đã khấu trừ và cấp chứng từ khấu trừ cho thợ. Thợ có thu nhập thấp có thể làm cam kết theo mẫu tại thông tư hiện hành để không bị khấu trừ nếu đủ điều kiện.
Cùng một người thợ, cùng một công việc, nhưng nghĩa vụ của bên trả tiền khác hẳn tuỳ bên trả là gia đình hay doanh nghiệp.
Khi thuế cơ sở hỏi thông tin nhà thầu
Hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân là lĩnh vực một số địa phương rà soát để chống thất thu thuế. Thuế cơ sở có thể đề nghị chủ nhà cho biết: ai nhận thầu, số định danh cá nhân hoặc mã số thuế của người đó, giá trị hợp đồng, hình thức có bao thầu vật liệu hay không.
Cung cấp thông tin là việc hợp tác, không phải khai thuế thay. Chủ nhà nên:
- Cung cấp đúng thông tin trên hợp đồng, không thêm bớt.
- Không ghi giá trị hợp đồng thấp hơn thực trả theo đề nghị của nhà thầu “cho nhẹ thuế”. Chủ nhà không được lợi gì, mà khi tranh chấp chất lượng hay bảo hành thì căn cứ đòi quyền lợi là hợp đồng.
- Nếu nhà thầu không muốn cung cấp thông tin cá nhân để ký hợp đồng, đó là tín hiệu nên cân nhắc lại việc giao công trình.
Hợp đồng và giấy tờ chủ nhà nên giữ
- Hợp đồng xây dựng ghi rõ: bao thầu vật liệu hay khoán nhân công, đơn giá, khối lượng, tiến độ, bảo hành, người đại diện nhà thầu với giấy tờ tuỳ thân.
- Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn, kèm ảnh chụp hiện trạng.
- Chứng từ thanh toán: chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người đại diện nhà thầu, nội dung ghi rõ đợt thanh toán.
- Hoá đơn vật liệu nếu chủ nhà tự mua: cần khi bảo hành, khi khiếu nại chất lượng, và tiện cho hồ sơ hoàn công.
- Giấy phép xây dựng và bản vẽ đã được duyệt, để đối chiếu khi hoàn công.
Bộ giấy tờ này còn có ích nhiều năm sau: khi bán nhà, người mua và ngân hàng thường hỏi về nguồn gốc, thời điểm xây và chất lượng công trình.
Tự kiểm tra ở đâu
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: kiểm tra nhà thầu có đăng ký kinh doanh, có mã số thuế hay không trước khi ký.
- Thuế cơ sở nơi có công trình: hỏi khi được đề nghị cung cấp thông tin nhà thầu, hoặc khi chủ đầu tư là doanh nghiệp.
- Bộ phận một cửa cấp xã: thủ tục giấy phép xây dựng, hoàn công, đăng ký quyền sở hữu nhà.
- Tài khoản thuế điện tử của chủ nhà: thông báo lệ phí trước bạ nhà sau khi đăng ký.
Câu hỏi thường gặp
Thợ đề nghị trả tiền mặt, không ký hợp đồng cho nhanh thì sao?
Không có lợi cho chủ nhà. Không hợp đồng, không chứng từ thì khi công trình có lỗi, chậm tiến độ hay thợ bỏ ngang, chủ nhà gần như không có căn cứ đòi quyền lợi. Hợp đồng đơn giản một hai trang vẫn tốt hơn không có.
Nhà thầu cá nhân có xuất được hoá đơn không?
Nhà thầu là hộ, cá nhân kinh doanh có thể được cơ quan thuế cấp hoá đơn lẻ hoặc dùng hoá đơn theo phương pháp kê khai của họ. Chủ nhà xây nhà ở thường không cần hoá đơn cho mục đích thuế, nhưng có thể đề nghị nếu muốn chứng từ đầy đủ.
Chủ nhà có bị phạt nếu nhà thầu không khai thuế không?
Chủ nhà cá nhân không có nghĩa vụ khai thay nên không phải chịu phần thuế của nhà thầu. Tuy nhiên nếu được cơ quan thuế đề nghị cung cấp thông tin mà khai sai sự thật thì lại là chuyện khác.
Sửa nhà nhỏ, thuê thợ vài ngày có phải làm gì về thuế không?
Chủ nhà không phải làm gì về thuế. Việc cần làm là thoả thuận rõ công việc và giá, và kiểm tra hạng mục sửa có phải xin phép xây dựng hay không.
Người thân trong nhà làm thợ, nhận tiền công có phải nộp thuế không?
Người nhận tiền công có thể phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân nếu tổng thu nhập vượt mức phải nộp sau giảm trừ gia cảnh, nhưng đó là việc của họ tự khai. Chủ nhà không khấu trừ.
Công ty xây nhà trọn gói thì có gì khác?
Công ty xây dựng xuất hoá đơn, tự kê khai thuế của họ. Chủ nhà nhận hoá đơn giá trị gia tăng và thanh toán vào tài khoản công ty. Rủi ro về thuế của nhà thầu hầu như không liên quan tới chủ nhà.
