Phá nhà cũ để xây lại, chủ nhà trả bốn nhóm khoản: thủ tục trước khi phá (giấy phép xây dựng, thiết kế, lập hiện trạng nhà liền kề), chi phí phá dỡ và dọn phế thải, chi phí trong lúc xây (nhà thầu, thợ, sử dụng tạm lòng đường vỉa hè nếu có), và thủ tục sau khi xong gồm lệ phí trước bạ nhà mới 0,5% trên giá trị nhà theo cách tính của tỉnh cùng phí đăng ký cập nhật giấy chứng nhận. Không có thuế thu nhập nào đánh vào chủ nhà vì chỉ xây để ở, không có chuyển nhượng.
Khoản của nhà nước chiếm phần nhỏ trong tổng chi. Phần hay vượt ngân sách là phá dỡ, dọn phế thải và sửa chữa nhà bên cạnh khi có hư hại. Bài này xếp từng khoản theo thời điểm trả để lên ngân sách một lần cho đủ.
Bảng các khoản theo bốn giai đoạn
| Khoản | Ai nộp, trả cho ai | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Lệ phí cấp giấy phép xây dựng | Chủ nhà nộp ngân sách | Mức cố định theo nghị quyết của tỉnh | Một số trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép; hỏi trước |
| Thiết kế, bản vẽ xin phép | Chủ nhà trả đơn vị thiết kế | Theo hợp đồng | Không phải khoản nhà nước |
| Lập hiện trạng nhà liền kề | Chủ nhà trả đơn vị lập biên bản hoặc giám định | Theo số căn, theo hợp đồng | Làm trước khi phá; bảo vệ cả hai phía |
| Phá dỡ, vận chuyển phế thải | Chủ nhà trả nhà thầu, đơn vị vận chuyển | Theo diện tích sàn, khối lượng phế thải | Đổ đúng nơi quy định; đổ trộm là vi phạm |
| Sử dụng tạm lòng đường, vỉa hè | Chủ nhà hoặc nhà thầu nộp | Theo diện tích, thời gian, mức của tỉnh | Chỉ khi được phép và có tập kết vật liệu |
| Thi công: nhà thầu hoặc thợ | Chủ nhà trả | Theo hợp đồng | Thuế của nhà thầu, thợ là việc của họ, trừ trường hợp hợp đồng quy định khác |
| Lệ phí trước bạ nhà mới | Chủ nhà nộp ngân sách | Giá trị nhà theo cách tính của tỉnh × 0,5% | Nộp khi đăng ký nhà mới vào giấy chứng nhận |
| Phí thẩm định, lệ phí cấp giấy khi cập nhật | Chủ nhà nộp | Theo nghị quyết của tỉnh | Tuỳ cập nhật trên giấy cũ hay cấp giấy mới |
Trước khi phá: giấy phép và biên bản hiện trạng
Nhà ở riêng lẻ ở đô thị thường phải có giấy phép xây dựng cho việc xây mới; việc phá dỡ nhà cũ thường được thể hiện luôn trong hồ sơ xin phép xây mới. Nông thôn và một số trường hợp khác có thể được miễn giấy phép theo Luật Xây dựng, nhưng vẫn phải tuân thủ quy hoạch và nhiều nơi yêu cầu thông báo khởi công. Hỏi bộ phận quản lý xây dựng ở xã, phường trước khi thuê thiết kế để khỏi vẽ hai lần.
Khoản đáng tiền nhất ở giai đoạn này là biên bản hiện trạng nhà liền kề. Nhà phố chung tường, khi phá và đào móng rất dễ làm nứt tường, lún nền nhà bên. Không có biên bản lập trước với chữ ký của hàng xóm (kèm ảnh chụp các vết nứt có sẵn), mọi vết nứt sau này đều bị tính cho bên đang xây. Có nơi hàng xóm chỉ đồng ý khi có bên thứ ba lập biên bản; chi phí này vẫn rẻ hơn nhiều so với một vụ tranh chấp.
Phá dỡ và phế thải: khoản dễ vượt ngân sách nhất
- Tính theo khối lượng thật: nhà bê tông nhiều tầng, móng cũ sâu thì phế thải nhiều gấp mấy lần nhà cấp bốn cùng diện tích. Hỏi báo giá theo khối, kèm điều khoản khi đào gặp móng cũ.
- Vật liệu thu hồi: sắt thép, cửa gỗ, ngói cũ có giá trị; nhiều nhà thầu trừ vào giá phá dỡ. Ghi rõ trong hợp đồng ai được lấy vật liệu thu hồi.
- Nơi đổ: yêu cầu nhà thầu đổ phế thải ở bãi được phép. Phế thải đổ trộm bị truy ngược về công trình, và chủ công trình là người bị hỏi đầu tiên.
- Cắt điện nước, đồng hồ: báo đơn vị điện, nước tạm ngừng hoặc chuyển đồng hồ trước khi phá; có nơi tính phí di dời.
Trong hợp đồng, tách phá dỡ thành một hạng mục riêng với giá riêng, đừng để lẫn vào giá xây trọn gói. Lẫn vào thì khi phát sinh (móng cũ, bể ngầm cũ) rất khó biết phần tăng thêm có hợp lý không.
Trong lúc xây: thuế là việc của ai
Chủ nhà là cá nhân xây nhà để ở không phát sinh thuế từ việc xây. Thuế nằm ở phía người nhận tiền:
- Công ty xây dựng lập hoá đơn, trong đó có thuế giá trị gia tăng; giá hợp đồng ghi rõ đã gồm thuế hay chưa.
- Đội thợ cá nhân, hộ kinh doanh xây dựng tự khai thuế theo tỷ lệ trên doanh thu của nhóm xây dựng. Chủ nhà cá nhân không phải khấu trừ thay, trừ khi hợp đồng quy định chủ nhà khai thay.
Điều chủ nhà nên làm là giữ hợp đồng, biên nhận thanh toán, chuyển khoản đầy đủ. Khi thuế cơ sở hỏi thông tin nhà thầu của công trình, có giấy tờ là trả lời được ngay. Chi tiết trường hợp thuê thợ cá nhân có ở bài xây nhà thuê thợ cá nhân: chủ nhà có phải khai thuế thay không.
Đề nghị “bớt tiền nếu không lấy hoá đơn” hay ghi giá hợp đồng thấp hơn thực trả không làm chủ nhà đỡ khoản nào của nhà nước, mà làm mất căn cứ khi tranh chấp chất lượng, bảo hành. Không nên nhận.
Sau khi xây: lệ phí trước bạ và cập nhật giấy chứng nhận
Nhà cũ đã ghi trên giấy chứng nhận thì sau khi phá và xây mới, thông tin về nhà trên giấy không còn đúng. Chủ nhà làm thủ tục đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất để ghi nhận căn nhà mới. Lúc này phát sinh:
- Lệ phí trước bạ nhà: 0,5% trên giá trị nhà. Giá trị nhà để tính không phải số tiền thực chi cho nhà thầu, mà tính theo cách của tỉnh: diện tích sàn nhân đơn giá xây dựng mới do tỉnh ban hành, với nhà mới xây là còn nguyên chất lượng.
- Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy theo nghị quyết của tỉnh, tuỳ trường hợp ghi thêm vào giấy đang có hay cấp giấy mới.
- Đo vẽ nhà nếu cơ quan đăng ký yêu cầu bản vẽ hiện trạng nhà sau xây.
Nhiều gia đình bỏ qua bước này vì “nhà vẫn ở được”. Hậu quả chỉ lộ ra khi bán, thế chấp hoặc chia thừa kế: giấy ghi nhà cấp bốn trong khi thực tế là nhà bốn tầng, phải làm bổ sung đúng lúc cần gấp.
Ví dụ giả định: phá nhà cấp bốn, xây nhà ba tầng 180 m² sàn
Giả sử một gia đình phá căn nhà cấp bốn trên thửa 60 m², xây nhà ba tầng tổng 180 m² sàn. Đơn giá tính lệ phí trước bạ của tỉnh là X đồng mỗi m² sàn.
| Giai đoạn | Khoản | Cách ước tính | Khi trả |
|---|---|---|---|
| Trước khi phá | Lệ phí giấy phép, thiết kế, hiện trạng nhà bên | Mức của tỉnh; theo hợp đồng | Trước khởi công |
| Phá dỡ | Phá, vận chuyển phế thải | Theo khối lượng, trừ vật liệu thu hồi | Tuần đầu |
| Xây | Nhà thầu hoặc thợ | Theo hợp đồng, chia đợt | Theo tiến độ |
| Sau khi xây | Lệ phí trước bạ nhà | 180 × X × 0,5%; mỗi 1 triệu đồng đơn giá ứng với 900.000 đồng lệ phí | Khi đăng ký nhà mới |
| Sau khi xây | Phí thẩm định, lệ phí cấp giấy, đo vẽ | Mức của tỉnh | Khi nộp hồ sơ |
Nên để riêng một khoản dự phòng cho sửa chữa nhà liền kề và phát sinh móng cũ. Hai khoản này không có trong bảng giá nào nhưng là lý do phổ biến nhất khiến ngân sách vượt.
Tự kiểm tra ở đâu
- Bộ phận quản lý xây dựng ở xã, phường: hỏi có cần giấy phép không, hồ sơ phá dỡ, quy định tập kết vật liệu.
- Nghị quyết của hội đồng nhân dân tỉnh về lệ phí cấp giấy phép xây dựng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận.
- Quyết định của tỉnh về giá tính lệ phí trước bạ nhà: đơn giá xây dựng mới theo loại nhà.
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa: hồ sơ đăng ký biến động nhà.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: xem thông báo lệ phí trước bạ và tra khoản đã nộp.
Câu hỏi thường gặp
Phá nhà cũ có phải xin phép riêng không?
Với nhà ở riêng lẻ, việc phá dỡ thường nằm trong hồ sơ xin phép xây mới. Nếu chỉ phá mà chưa xây, hoặc nhà nằm trong khu có quy định riêng, hỏi bộ phận quản lý xây dựng ở xã, phường.
Nhà cũ đã nộp lệ phí trước bạ rồi, nhà mới có phải nộp lại không?
Có, vì là tài sản mới được đăng ký. Lệ phí tính trên giá trị nhà mới theo cách tính của tỉnh, không trừ phần nhà cũ đã phá.
Làm nứt nhà hàng xóm thì ai trả tiền sửa?
Theo thoả thuận và lỗi của các bên; hợp đồng với nhà thầu nên quy định rõ nhà thầu chịu trách nhiệm với hư hại do thi công. Biên bản hiện trạng lập trước khi phá là căn cứ chính.
Không cập nhật nhà mới vào giấy chứng nhận có bị gì không?
Không cập nhật thì giấy không phản ánh đúng tài sản, gây khó khi bán, thế chấp, chia thừa kế. Làm ngay sau khi xây xong thường nhanh hơn làm dồn lúc cần giao dịch.
Tiền xây nhà có được trừ khi sau này bán nhà không?
Thuế thu nhập cá nhân khi cá nhân chuyển nhượng nhà đất tính 2% trên giá chuyển nhượng, không trừ chi phí xây. Tuy vậy giữ hợp đồng, hoá đơn xây dựng vẫn cần cho việc chứng minh nguồn gốc tài sản.
Vật liệu thu hồi bán được tiền thì có phải khai thuế không?
Bán vật liệu cũ của nhà mình một lần không phải là hoạt động kinh doanh. Nếu nhà thầu lấy vật liệu và trừ vào giá phá dỡ, ghi rõ trong hợp đồng.
