Nếu cùng một khối lượng và cùng chất lượng vật tư, tổng tiền của hai cách thường không chênh nhiều; khoán cả vật tư đắt hơn một chút vì người cai thầu có phần lãi trên vật tư, bù lại chủ nhà biết trước con số và không phải tự đi mua. Khác biệt lớn nằm ở ai chịu rủi ro: tự mua vật tư thì hao hụt, giá lên, mua thừa mua thiếu do chủ nhà chịu; khoán cả vật tư thì rủi ro chuyển sang người thầu, nhưng xuất hiện rủi ro mới là vật tư bị thay bằng loại rẻ hơn.
Về thuế, chủ nhà là cá nhân xây nhà để ở không được khấu trừ thuế giá trị gia tăng trên vật tư, và chi phí xây nhà cũng không làm giảm thuế 2% khi bán nhà sau này. Hoá đơn vật tư vì vậy chủ yếu có ích cho bảo hành và để chứng minh giá trị khi có tranh chấp. Phần thuế của người cai thầu thuộc về họ; việc chủ nhà có phải khai thay hay không đã được phân tích ở bài xây nhà thuê thợ cá nhân.
Hai cách khác nhau ở đâu
| Điểm so | Tự mua vật tư, khoán nhân công | Khoán cả nhân công và vật tư |
|---|---|---|
| Người mua vật tư | Chủ nhà | Người cai thầu |
| Giá chốt từ đầu | Chỉ chốt tiền công; vật tư theo thực tế | Chốt đơn giá theo m² sàn hoặc theo hạng mục |
| Hao hụt, mua dư | Chủ nhà chịu | Người thầu chịu (trong phạm vi hợp đồng) |
| Giá vật tư tăng giữa chừng | Chủ nhà chịu | Người thầu chịu, trừ khi hợp đồng cho điều chỉnh |
| Kiểm soát chất lượng vật tư | Chủ nhà chọn trực tiếp | Phải ghi rõ chủng loại, nhãn hiệu, quy cách trong hợp đồng và kiểm khi nhập |
| Hoá đơn, chứng từ | Hoá đơn mua vật tư đứng tên chủ nhà | Hoá đơn đứng tên người thầu; chủ nhà có hợp đồng và biên nhận thanh toán |
| Thời gian của chủ nhà | Nhiều: đặt hàng, nhận hàng, kiểm đếm | Ít: nghiệm thu theo giai đoạn |
Ví dụ giả định: nhà hai tầng, 160 m² sàn
Giả sử nhà hai tầng tổng 160 m² sàn, hoàn thiện mức trung bình. Các đơn giá dưới đây chỉ để minh hoạ cách so, không phải giá thị trường.
| Khoản | Tự mua vật tư | Khoán cả vật tư |
|---|---|---|
| Vật tư (giả sử 4 triệu/m²) | 640 triệu | Đơn giá khoán gọn giả sử 5,8 triệu/m²: 928 triệu |
| Nhân công (giả sử 1,5 triệu/m²) | 240 triệu | |
| Hao hụt, mua dư, giá lên (giả sử 5% vật tư) | 32 triệu | Người thầu chịu |
| Phát sinh do chủ nhà đổi ý | Theo thực tế | Theo đơn giá phát sinh trong hợp đồng |
| Tổng ước tính | khoảng 912 triệu | khoảng 928 triệu |
Chênh lệch khoảng 16 triệu, chưa tính công sức của chủ nhà khi tự mua — thường là hàng chục buổi đi chọn, đặt, nhận hàng trong vài tháng. Con số sẽ lệch hẳn nếu giá thép, xi măng biến động mạnh trong thời gian xây, hoặc nếu hợp đồng khoán ghi mơ hồ về chủng loại vật tư và người thầu hạ cấp vật tư để giữ lãi.
Dù chọn cách nào, khi nhà xong và đăng ký vào giấy chứng nhận, chủ nhà vẫn nộp lệ phí trước bạ nhà 0,5% trên giá trị nhà theo cách tính của tỉnh — không theo số tiền thực tế đã chi.
Chứng từ nên giữ theo từng cách
Tự mua vật tư:
- Hoá đơn hoặc phiếu bán hàng của cửa hàng vật liệu, ghi rõ chủng loại, số lượng; hàng có bảo hành (thiết bị vệ sinh, điện, chống thấm) cần phiếu bảo hành.
- Sổ nhập vật tư tại công trình: ngày, loại, số lượng, người nhận. Dùng để đối chiếu hao hụt.
- Hợp đồng khoán nhân công: phạm vi việc, đơn giá, tiến độ, trách nhiệm an toàn lao động.
- Chứng từ chuyển khoản trả công theo từng đợt.
Khoán cả vật tư:
- Hợp đồng có phụ lục chủng loại vật tư: nhãn hiệu, mác thép, loại xi măng, gạch, thiết bị — đây là phần quan trọng nhất.
- Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn (móng, khung, mái, hoàn thiện) kèm ảnh.
- Biên nhận thanh toán theo tiến độ, chuyển khoản vào tài khoản người thầu.
- Điều khoản giữ lại một phần tiền làm bảo hành và thời hạn bảo hành.
Phần thuế của người cai thầu: chủ nhà cần biết gì
Người cai thầu cá nhân nhận khoán xây nhà là cá nhân kinh doanh dịch vụ xây dựng. Theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu và không bao thầu nguyên vật liệu áp hai tỷ lệ khác nhau — nên cùng một căn nhà, số thuế của người thầu khác nhau tuỳ hợp đồng khoán cả vật tư hay chỉ nhân công. Mức cụ thể tra theo quy định hiện hành về thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh.
Với chủ nhà:
- Hộ gia đình xây nhà để ở không phải tổ chức chi trả thu nhập, nên không khấu trừ 10% tiền công của thợ.
- Nếu chủ nhà cần hoá đơn của người thầu (chẳng hạn để lưu hồ sơ công trình, làm căn cứ bảo hành), đó là thoả thuận riêng; người thầu khi xuất hoá đơn thì phải kê khai doanh thu tương ứng, và giá khoán có thể được điều chỉnh vì phần thuế này. Nói rõ từ lúc báo giá để khỏi tranh cãi về sau.
- Thanh toán chuyển khoản vào đúng tài khoản người ký hợp đồng. Trả tiền mặt cho nhiều người khác nhau trong đội thợ làm hồ sơ rối khi có tranh chấp.
Rủi ro hay gặp và cách giảm
- Tự mua mà thiếu người kiểm: vật tư về công trình không ai đếm, mất mát, dùng lãng phí. Nếu không có mặt thường xuyên, khoán cả vật tư thường an toàn hơn.
- Khoán gọn mà phụ lục vật tư mơ hồ: “gạch loại tốt”, “thép chính hãng” không đủ. Ghi tên, quy cách cụ thể; kiểm tại chỗ khi nhập.
- Phát sinh không có đơn giá: chủ nhà đổi thiết kế giữa chừng, người thầu báo giá cao. Hợp đồng nên có bảng đơn giá phát sinh.
- Ứng tiền quá tiến độ: người thầu xin ứng trước nhiều; nếu bỏ ngang, chủ nhà khó đòi. Trả theo khối lượng đã nghiệm thu.
- An toàn lao động: tai nạn trên công trình là rủi ro lớn nhất về tiền và pháp lý. Hợp đồng nên ghi rõ trách nhiệm; chủ nhà thuê thợ theo công trực tiếp thì cần lưu ý nhiều hơn.
Chọn cách nào
- Tự mua vật tư hợp với chủ nhà có thời gian, có người nhà ở gần công trình, muốn chọn từng loại vật tư, chấp nhận gánh biến động giá.
- Khoán cả vật tư hợp với chủ nhà đi làm xa, muốn chốt tổng tiền, tin người thầu và sẵn sàng viết hợp đồng chi tiết.
- Cách lai khá phổ biến: khoán cả vật tư phần thô (móng, khung, tường, mái), chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn, cửa) — nơi sở thích cá nhân quyết định giá.
Với cách lai, ranh giới giữa hai phần phải ghi thật rõ trong hợp đồng: ai lo vữa, keo dán, ống âm tường, dây điện đi ngầm — những thứ nằm giữa phần thô và phần hoàn thiện. Đây là chỗ tranh cãi nhiều nhất khi quyết toán, vì mỗi bên đều nghĩ khoản đó thuộc về bên kia. Một bảng liệt kê hạng mục kèm cột “bên cung cấp” là đủ để tránh.
Tự kiểm tra ở đâu
- Nghị quyết hoặc quyết định của tỉnh về giá tính lệ phí trước bạ nhà: để ước tính khoản 0,5% khi đăng ký nhà mới.
- Tra cứu thông tin người nộp thuế của người thầu nếu họ có đăng ký hộ kinh doanh: tên, địa chỉ, ngành nghề.
- Cổng hoá đơn điện tử: kiểm tra hoá đơn vật tư nhận được là hoá đơn thật, đúng người bán.
- Bộ phận một cửa cấp xã: giấy phép xây dựng, hồ sơ đăng ký nhà vào giấy chứng nhận sau khi xây.
Câu hỏi thường gặp
Tự mua vật tư có được hoàn thuế giá trị gia tăng không?
Không. Cá nhân xây nhà để ở không phải người nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ nên không được khấu trừ hay hoàn phần thuế trên hoá đơn vật tư.
Hoá đơn vật tư có giúp giảm thuế khi bán nhà sau này không?
Không. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là 2% trên giá chuyển nhượng, không trừ chi phí xây dựng. Hoá đơn chủ yếu giúp bảo hành và chứng minh giá trị khi có tranh chấp.
Đơn giá khoán theo m² sàn tính phần mái, sân thế nào?
Mỗi người thầu có cách quy đổi riêng: mái, sân, ban công thường tính theo một tỷ lệ phần trăm diện tích. Ghi cách quy đổi vào hợp đồng để tránh tranh cãi khi quyết toán.
Người cai thầu không có hộ kinh doanh thì có sao không?
Nghĩa vụ đăng ký và khai thuế là của người thầu. Chủ nhà nên có hợp đồng, căn cước người thầu và chứng từ thanh toán rõ ràng; nếu có yêu cầu từ cơ quan thuế, đó là căn cứ để giải trình.
Có nên giữ lại một phần tiền làm bảo hành không?
Nên. Tỷ lệ và thời hạn do hai bên thoả thuận, ghi trong hợp đồng; thường giữ đến hết mùa mưa đầu tiên để kiểm thấm dột, nứt.
Người thầu đòi ứng trước 30% để mua vật tư có nên đồng ý không?
Ứng trước để nhập vật tư phần móng là thông lệ, nhưng mức ứng nên gắn với khối lượng vật tư thật sự về công trình. Có thể trả thẳng cho cửa hàng vật liệu theo đơn người thầu đặt, hoặc ứng từng đợt nhỏ đối chiếu với sổ nhập.
Lệ phí trước bạ nhà mới có phụ thuộc số tiền thực tế đã xây không?
Không. Lệ phí 0,5% tính trên giá trị nhà theo đơn giá xây dựng và tỷ lệ chất lượng do tỉnh quy định, nhân diện tích sàn, không theo số tiền thật đã chi.
