Khi thuê một công ty xây dựng thi công nhà trọn gói (vật tư và nhân công), chủ nhà là cá nhân không phải khấu trừ, khai hay nộp thuế nào thay nhà thầu. Công ty xây dựng tự kê khai thuế giá trị gia tăng trên giá trị hợp đồng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên phần lãi. Việc của chủ nhà là đọc đúng giá (đã gồm hay chưa gồm thuế giá trị gia tăng), nhận hoá đơn theo từng đợt nghiệm thu, và trả tiền vào tài khoản của công ty.
Nghe đơn giản, nhưng đây chính là ba chỗ tranh chấp hay gặp nhất: báo giá theo mét vuông không nói rõ thuế, hoá đơn không khớp với các đợt thanh toán, và lời đề nghị “bớt vài phần trăm nếu không lấy hoá đơn”. Bài này đi qua từng chỗ, kèm ví dụ giả định, rồi tới khoản lệ phí trước bạ khi nhà xong.
Bảng các khoản trong hợp đồng trọn gói
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế giá trị gia tăng | Công ty xây dựng (chủ nhà trả trong giá) | Giá trị hợp đồng chưa thuế | Dịch vụ xây dựng thường chịu 10%; có thể thuộc diện giảm theo nghị quyết đang áp dụng, kiểm tra thời hạn |
| Thuế thu nhập doanh nghiệp | Công ty xây dựng | Lãi của công ty | Không liên quan tới chủ nhà |
| Khấu trừ thuế thay nhà thầu | Không có | — | Chủ nhà cá nhân thuê doanh nghiệp không phải khấu trừ |
| Lệ phí giấy phép xây dựng | Chủ nhà | Mức của tỉnh | Giấy phép đứng tên chủ nhà dù công ty làm hồ sơ hộ |
| Lệ phí trước bạ nhà mới 0,5% | Chủ nhà | Giá trị nhà theo bảng giá của tỉnh | Khi đăng ký quyền sở hữu nhà vào giấy chứng nhận |
Giá đã gồm thuế hay chưa: chỗ tranh chấp số một
Báo giá xây nhà thường ghi theo đơn giá mỗi mét vuông sàn. Con số đó có thể đã gồm thuế giá trị gia tăng, có thể chưa. Chênh lệch là khoản thuế của cả hợp đồng — với nhà vài tỷ đồng là cả trăm triệu. Hợp đồng nên ghi rõ ba dòng:
- Giá trị hợp đồng chưa thuế.
- Thuế suất và tiền thuế giá trị gia tăng. Nếu áp dụng mức giảm theo nghị quyết, ghi rõ và thoả thuận cách xử lý khi chính sách giảm hết hạn giữa chừng.
- Tổng giá trị thanh toán.
Thêm điều khoản về phát sinh: hạng mục tăng thêm tính theo đơn giá nào, đã gồm thuế chưa, có phụ lục ký riêng không. Phần lớn cãi nhau cuối công trình nằm ở hạng mục phát sinh không có giấy tờ.
Hoá đơn lập khi nào và chủ nhà dùng nó vào việc gì
Với xây dựng, thời điểm lập hoá đơn theo quy định về hoá đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục hoặc khối lượng hoàn thành, không phụ thuộc đã thu tiền hay chưa. Vì vậy mỗi đợt nghiệm thu nên đi kèm một hoá đơn tương ứng. Tiền tạm ứng trước khi thi công chưa phải lúc lập hoá đơn cho khối lượng.
Chủ nhà cá nhân không khấu trừ được thuế trên hoá đơn, và hoá đơn cũng không làm giảm thuế khi bán nhà sau này (thuế 2% tính trên giá bán). Vậy giữ hoá đơn để làm gì:
- Chứng minh giá trị công trình khi có tranh chấp về chất lượng, bảo hành, hay khi định giá để vay vốn.
- Chứng minh quan hệ với nhà thầu: hoá đơn gắn với mã số thuế của công ty, là bằng chứng người xây là ai nếu công ty đổi tên, sáp nhập.
- Dùng khi nhà được đưa vào doanh nghiệp hoặc khi hộ kinh doanh chuyển lên doanh nghiệp và cần hồ sơ tài sản.
Nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp (xây văn phòng, nhà xưởng), hoá đơn còn là điều kiện để khấu trừ thuế đầu vào, và mỗi hoá đơn từ 5 triệu đồng trở lên phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
“Bớt giá nếu không lấy hoá đơn”: nói thẳng rủi ro
Lời đề nghị này nghĩa là nhà thầu muốn để phần doanh thu đó ngoài sổ sách. Đó là việc của nhà thầu, nhưng hệ quả rơi vào chủ nhà:
- Chủ nhà mất bằng chứng về giá trị đã trả. Khi tranh chấp chất lượng hay bảo hành, nhà thầu có thể nói phần công việc đó không nằm trong hợp đồng.
- Tiền thường được yêu cầu chuyển vào tài khoản cá nhân của giám đốc hoặc chỉ huy công trình. Nếu người đó nghỉ việc, công ty có thể không nhận khoản đã trả.
- Nhà thầu sẵn sàng giấu doanh thu cũng thường là nhà thầu ít giữ hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ hoàn công — những thứ chủ nhà cần về sau.
Khoản “bớt” đúng bằng phần thuế nhà thầu định không nộp. Chủ nhà được lợi trước mắt, nhưng đổi lại là rủi ro không có căn cứ đòi quyền lợi. Cách an toàn là từ chối, ký hợp đồng với đầy đủ giá chưa thuế, thuế và tổng, và trả vào tài khoản của công ty.
Ví dụ giả định: nhà 200 m² sàn, đơn giá 6 triệu/m²
Giả sử một công ty báo giá xây trọn gói 6 triệu đồng mỗi mét vuông sàn, nhà 200 m² sàn. Báo giá không ghi rõ thuế. Thuế suất giá trị gia tăng áp dụng giả sử là 10%. Bảng giá nhà xây mới của tỉnh cho loại nhà này giả sử 5,5 triệu đồng/m². Các số là giả định.
| Cách hiểu | Giá chưa thuế | Thuế giá trị gia tăng | Tổng chủ nhà trả |
|---|---|---|---|
| 6 triệu/m² là giá chưa thuế | 1,2 tỷ | 120 triệu | 1,32 tỷ |
| 6 triệu/m² là giá đã gồm thuế | khoảng 1,09 tỷ | khoảng 109 triệu | 1,2 tỷ |
Hai cách hiểu chênh nhau 120 triệu đồng chỉ vì một dòng không ghi. Khi nhà xong, chủ nhà đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ: 200 m² × 5,5 triệu × 0,5% = 5,5 triệu đồng — tính theo bảng giá của tỉnh, không theo 1,2 hay 1,32 tỷ.
Thanh toán và giữ lại tiền bảo hành
- Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên công ty ghi trong hợp đồng. Không chuyển cho cá nhân, kể cả khi được hứa “công ty sẽ ghi nhận”.
- Thanh toán theo đợt nghiệm thu, mỗi đợt có biên bản nghiệm thu và hoá đơn tương ứng.
- Giữ lại một phần giá trị làm bảo hành theo thoả thuận, trả khi hết thời hạn bảo hành, hoặc nhận bảo lãnh bảo hành của ngân hàng thay cho tiền giữ lại.
- Quyết toán cuối cùng có biên bản ghi rõ giá trị hợp đồng, phát sinh, đã thanh toán, còn lại.
Hồ sơ nên nhận khi bàn giao nhà
Nhà xong, chủ nhà cần giữ một bộ hồ sơ đủ để đăng ký quyền sở hữu, để bảo hành và để bán hay thế chấp về sau. Yêu cầu công ty bàn giao cùng lúc với chìa khoá:
- Hợp đồng, phụ lục phát sinh và biên bản quyết toán có chữ ký hai bên.
- Toàn bộ hoá đơn theo các đợt nghiệm thu; tổng giá trị trên hoá đơn khớp với biên bản quyết toán.
- Bản vẽ hoàn công thể hiện đúng hiện trạng, nhất là đường điện, nước, kết cấu âm tường.
- Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn và biên bản bàn giao đưa vào sử dụng.
- Phiếu bảo hành các thiết bị lắp đặt do công ty cung cấp.
Bộ hồ sơ này cùng giấy phép xây dựng là thứ văn phòng đăng ký đất đai sẽ hỏi khi chủ nhà đăng ký nhà vào giấy chứng nhận.
Tự kiểm tra ở đâu
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: kiểm tra mã số thuế, tên, địa chỉ của công ty xây dựng trước khi ký. Trạng thái chỉ là điều cơ quan thuế ghi nhận, không phải kết luận công ty tốt hay xấu.
- Cổng hoá đơn điện tử của cơ quan thuế: tra từng hoá đơn nhận được bằng mã tra cứu.
- Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp: ngành nghề đăng ký có xây dựng nhà ở không, người đại diện là ai.
- Bảng giá nhà xây mới của tỉnh: ước tính lệ phí trước bạ khi nhà xong.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại của chủ nhà: thông báo và chứng từ nộp lệ phí trước bạ.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà cá nhân thuê công ty xây có phải khấu trừ thuế gì không?
Không. Nghĩa vụ khấu trừ 10% áp dụng khi tổ chức trả thu nhập cho cá nhân. Chủ nhà là cá nhân thuê doanh nghiệp thì doanh nghiệp tự kê khai thuế của mình.
Công ty xây dựng khoán lại cho đội thợ thì chủ nhà có liên quan không?
Quan hệ thuế giữa công ty và đội thợ là việc của công ty. Chủ nhà chỉ cần hợp đồng, hoá đơn và thanh toán đúng với công ty; nên ghi trong hợp đồng công ty chịu trách nhiệm về an toàn và chất lượng của cả phần khoán lại.
Chính sách giảm thuế giá trị gia tăng hết hạn giữa chừng thì sao?
Thuế suất áp dụng theo thời điểm lập hoá đơn. Đợt nghiệm thu sau thời điểm hết hạn sẽ tính theo mức mới. Nên ghi trong hợp đồng giá chưa thuế và thuế suất áp dụng theo quy định tại thời điểm lập hoá đơn để tránh tranh cãi.
Tạm ứng trước khi khởi công có được xuất hoá đơn không?
Tiền tạm ứng thường chưa phải thời điểm lập hoá đơn cho khối lượng xây dựng. Hoá đơn lập khi nghiệm thu, bàn giao khối lượng. Giữ chứng từ chuyển khoản tạm ứng và biên bản xác nhận của công ty.
Lệ phí trước bạ nhà mới có tính theo tổng tiền trả nhà thầu không?
Không. Lệ phí trước bạ tính trên giá trị nhà theo bảng giá nhà xây mới của tỉnh nhân diện tích sàn, không theo giá hợp đồng thi công.
Công ty xây dựng đã giải thể thì hoá đơn cũ còn dùng được không?
Hoá đơn đã lập hợp lệ vẫn là chứng từ về giao dịch đã xảy ra. Quyền bảo hành với công ty đã giải thể thì phụ thuộc thủ tục giải thể; đây là lý do nên giữ lại một phần tiền bảo hành hoặc nhận bảo lãnh.
