Cải tạo, nâng tầng nhà cũ: giấy phép, phí và lệ phí trước bạ phần tăng thêm

Sửa chữa bên trong nhà mà không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và kiến trúc mặt ngoài thì thường thuộc diện miễn giấy phép xây dựng và không phát sinh khoản thuế, lệ phí nào với nhà nước. Chủ nhà chỉ trả tiền vật liệu (đã gồm thuế giá trị gia tăng trong giá) và tiền công.

Nâng thêm tầng, cơi nới diện tích, thay đổi kết cấu thì khác: cần giấy phép sửa chữa, cải tạo với lệ phí cấp phép theo mức của tỉnh; và khi muốn phần diện tích mới được ghi nhận trên giấy chứng nhận, chủ nhà nộp lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị phần nhà tăng thêm. Bài này tách hai trường hợp, chỉ cách ước tính và những việc nên làm để phần nhà mới không thành “phần ngoài sổ”.

Bảng các khoản theo loại công việc

Sửa thế nào thì không cần xin phép

Luật Xây dựng miễn giấy phép cho việc sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường ở đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng tới môi trường và an toàn công trình. Việc thường gặp thuộc nhóm này:

• Lát lại sàn, ốp lát, sơn sửa, thay trần thạch cao.
• Thay hệ thống điện nước, làm lại nhà vệ sinh, bếp mà không đục tường chịu lực.
• Thay cửa, lan can trong khuôn khổ cũ.

Những việc thường phải xin phép: nâng tầng, đổ thêm sàn lửng, đục phá tường chịu lực, mở rộng ra phần sân, đổi mặt tiền ở tuyến phố có quy định kiến trúc, đổi nhà ở thành cơ sở kinh doanh. Ranh giới cụ thể phụ thuộc quy định của tỉnh và khu vực; nếu không chắc, hỏi bộ phận quản lý xây dựng ở phường trước khi khởi công. Xây sai hoặc không phép thì có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ phần vi phạm và không cập nhật được vào sổ.

Lệ phí trước bạ phần tăng thêm tính thế nào

Lệ phí trước bạ nhà gắn với việc đăng ký quyền sở hữu. Phần nhà đã có trên giấy chứng nhận đã được ghi nhận từ trước; phần mới xây thêm, khi đăng ký bổ sung, là tài sản mới được ghi nhận nên phát sinh lệ phí trên phần đó. Cách tính theo nguyên tắc chung:

Lệ phí = diện tích sàn tăng thêm × giá 1 m² nhà theo bảng giá của tỉnh × tỷ lệ chất lượng còn lại × 0,5%

• Giá 1 m² nhà theo bảng giá xây dựng mới nhà ở do tỉnh ban hành, theo cấp nhà, loại kết cấu.
• Tỷ lệ chất lượng còn lại của phần mới xây gần như trọn vẹn.
• Không tính trên số tiền thực tế trả cho nhà thầu. Chi nhiều hay ít cho hoàn thiện không làm thay đổi lệ phí.

Không đăng ký thì không nộp lệ phí, nhưng phần nhà đó không có trên giấy chứng nhận. Khi bán, thế chấp hoặc để thừa kế, phần “ngoài sổ” gây khó cho người mua vay ngân hàng, cho định giá và cho chính thủ tục sang tên.

Ví dụ giả định: nâng thêm một tầng 60 m²

Giả sử một căn nhà ba tầng, mỗi sàn 60 m², đã có trên giấy chứng nhận. Chủ nhà xin phép và nâng thêm tầng bốn 60 m², chi cho nhà thầu 900 triệu đồng. Bảng giá nhà xây mới của tỉnh cho loại nhà này giả sử là 7 triệu đồng/m². Các số là giả định.

Khoản nhà nước thu cho cả việc nâng tầng thường nhỏ so với chi phí xây. Lý do nhiều người vẫn bỏ qua không phải là tiền, mà là thủ tục. Nhưng bỏ qua thì phần nhà trị giá gần một tỷ đồng không có trên giấy tờ — một cái giá lớn hơn nhiều khi cần bán hoặc thế chấp.

Cải tạo nhà để cho thuê, kinh doanh: chi phí không trừ vào thuế theo tỷ lệ

Nhiều người cải tạo nhà cũ để cho thuê hoặc làm cửa hàng, rồi nghĩ tiền sửa nhà sẽ được trừ khi tính thuế. Với cá nhân cho thuê tài sản hay hộ kinh doanh tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, thuế tính trên doanh thu, không trừ chi phí cải tạo. Tiền sửa nhà vẫn là khoản đầu tư của chủ nhà, chỉ ảnh hưởng tới lợi nhuận thật, không ảnh hưởng số thuế.

Nếu nhà đứng tên doanh nghiệp, hoặc doanh nghiệp đi thuê rồi tự cải tạo, thì chi phí cải tạo có thể được tính vào chi phí hoặc phân bổ, với điều kiện có hoá đơn và thanh toán không dùng tiền mặt với hoá đơn từ 5 triệu đồng trở lên. Hai bên nên ghi rõ trong hợp đồng thuê ai được cải tạo, ai sở hữu phần cải tạo khi hết hạn.

Trình tự việc nên làm

1. Hỏi phường việc mình định làm có phải xin phép không, và quy định kiến trúc của tuyến phố.
2. Thuê đo vẽ hiện trạng, lập hồ sơ thiết kế nếu cần xin phép.
3. Nộp hồ sơ xin giấy phép, nộp lệ phí, chờ giấy phép trước khi khởi công.
4. Thông báo khởi công theo quy định; hỏi về phí tập kết vật liệu trên hè phố nếu có.
5. Thi công đúng giấy phép; giữ hợp đồng, bản vẽ, biên bản nghiệm thu.
6. Đăng ký cập nhật phần nhà mới vào giấy chứng nhận, nộp lệ phí trước bạ phần tăng thêm.

Những lỗi hay gặp khi cải tạo nhà cũ

• Khởi công trước, xin phép sau. Phần đã xây trước khi có giấy phép có thể bị coi là xây không phép, dù sau đó giấy phép được cấp.
• Xây khác bản vẽ được cấp phép. Thêm một phòng trên sân thượng, đẩy ban công ra xa hơn, tăng chiều cao tầng. Phần khác bản vẽ là phần sai phép, không cập nhật được vào sổ.
• Không đo hiện trạng trước khi sửa. Nhà cũ có phần đã cơi nới từ đời chủ trước mà sổ không ghi. Không làm rõ trước, hồ sơ cập nhật về sau vướng cả phần cũ lẫn phần mới.
• Không có hợp đồng với đội thợ. Khi có sự cố với nhà hàng xóm (nứt tường, thấm dột), chủ nhà không có căn cứ để chia trách nhiệm.
• Quên thoả thuận với hàng xóm. Nhà phố liền kề, nâng tầng ảnh hưởng tường chung; nên lập biên bản hiện trạng nhà bên cạnh trước khi thi công.

Tự kiểm tra ở đâu

• Cổng dịch vụ công của tỉnh: thủ tục cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, lệ phí và thời hạn.
• Bảng giá nhà xây mới do tỉnh ban hành: ước tính lệ phí trước bạ phần tăng thêm.
• Văn phòng đăng ký đất đai: hồ sơ cập nhật tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận.
• Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: thông báo và chứng từ nộp lệ phí trước bạ.
• Uỷ ban nhân dân phường: quy định kiến trúc tuyến phố, việc tập kết vật liệu, giờ thi công.