Ước tính thuế, phí khi mua bán, tặng cho, thừa kế nhà đất

Từng khoản trong bảng ước tính

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng: 2%

Người bán nhà đất có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Giá dùng để tính không thấp hơn giá theo bảng giá đất và giá nhà do tỉnh quy định; hợp đồng ghi cao hơn thì lấy giá hợp đồng. Khoản này được miễn khi chuyển nhượng giữa các quan hệ gia đình luật liệt kê, và có thể được miễn khi đó là nhà ở, đất ở duy nhất của người bán nếu đủ điều kiện. Miễn không có nghĩa là không khai: hồ sơ vẫn phải có tờ khai và giấy tờ chứng minh.

Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%

Người đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà — bên mua, bên được tặng cho, người nhận thừa kế — nộp lệ phí trước bạ 0,5% trên giá tính lệ phí. Nhà đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa vợ chồng, cha mẹ và con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể), ông bà và cháu nội ngoại, anh chị em ruột thuộc diện miễn. Quy định miễn này viết cho thừa kế, quà tặng; mua bán giữa người thân nên hỏi cơ quan thuế trước.

Thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng

Nhận nhà đất từ người không thuộc danh sách quan hệ được miễn — cô, dì, chú, bác, cậu, anh chị em họ, bạn bè — thì người nhận nộp thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng, tính trên phần giá trị vượt mức không chịu thuế theo quy định. Công cụ không điền số cho khoản này: mức và ngưỡng cần tra trong văn bản đang hiệu lực hoặc hỏi cơ quan thuế nơi có nhà.

Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận

Ba khoản này có thật nhưng mức tuỳ biểu phí công chứng và quy định của từng tỉnh, thành phố, nên công cụ chỉ liệt kê tên và không cộng vào tổng. Hỏi văn phòng công chứng về phí theo giá trị hợp đồng, và hỏi bộ phận một cửa hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà về phí thẩm định, lệ phí cấp giấy.

Ai nộp: luật một đằng, thoả thuận một nẻo

Luật xác định người có nghĩa vụ: bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân vì là người có thu nhập, bên nhận nộp lệ phí trước bạ vì là người đăng ký sang tên. Trên thị trường, hai bên thường thoả thuận lại: có nơi quen "bên mua chịu hết thuế phí", có nơi mỗi bên chịu phần của mình, phí công chứng hay chia đôi. Thoả thuận nào cũng được, nhưng nên ghi rõ trong hợp đồng ai trả khoản nào, trả lúc nào. Dù bên mua trả thay, người đứng tên trên tờ khai thuế thu nhập vẫn là bên bán — nếu sau này bị truy thu, cơ quan thuế làm việc với bên bán.

Ba ví dụ giả định

Sai lầm hay gặp

• Ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế. Đây là khai sai giá. Cơ quan thuế không tính thấp hơn bảng giá, có quyền ấn định giá khi có dấu hiệu khai thấp; bị phát hiện thì truy thu phần thiếu, cộng tiền chậm nộp và phạt. Bên mua cũng chịu rủi ro: khi tranh chấp, số tiền ghi trên hợp đồng là căn cứ đầu tiên, và lần bán lại sau này giá vốn trên giấy thấp hơn thực tế. Công cụ này tính theo giá thật bạn nhập — không có chế độ "ghi thấp".
• Được miễn thì tưởng khỏi khai. Tặng cho giữa cha mẹ và con vẫn phải nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ; thiếu giấy tờ thì không được hưởng miễn.
• Nghĩ họ hàng nào cũng được miễn. Danh sách miễn chỉ gồm vợ chồng; cha mẹ đẻ, nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con; ông bà với cháu nội ngoại; anh chị em ruột. Cô, dì, chú, bác, cậu, cháu gọi bằng chú bác, anh chị em họ không nằm trong đó.
• Tưởng mua bán giữa người thân cũng miễn lệ phí trước bạ. Thuế thu nhập cá nhân của chuyển nhượng giữa các quan hệ này được miễn, nhưng quy định miễn lệ phí trước bạ viết cho thừa kế, quà tặng. Hỏi trước để khỏi thiếu tiền lúc nộp hồ sơ.
• Tính trước khoản miễn "nhà duy nhất". Miễn này cần đủ điều kiện và xét cho từng người đồng sở hữu; vợ chồng cùng đứng tên mà một người còn nhà riêng thì chỉ người kia có thể được miễn phần của mình. Chưa được cơ quan thuế xác nhận thì đừng trừ khoản này ra khỏi kế hoạch tiền.
• Thoả thuận miệng ai chịu thuế. Lúc ký thì vui vẻ, lúc nộp hồ sơ mới cãi nhau. Ghi vào hợp đồng.

Tự kiểm tra ở đâu

Giá theo bảng giá đất của tỉnh: hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan thuế nơi có nhà. Số thuế, lệ phí chính thức: thông báo nộp tiền do cơ quan thuế gửi sau khi nhận hồ sơ đăng ký biến động, tra lại trong tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại. Điều kiện miễn: hỏi bộ phận một cửa hoặc thuế cơ sở quản lý địa bàn có nhà, mang theo giấy tờ chứng minh quan hệ.

Đọc thêm trên Thuế Phí

• Mua nhà qua hợp đồng uỷ quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng: tiết kiệm được gì, gánh rủi ro gìMua bán nhà đất
• Tặng nhà cho con khi còn sống hay để lại thừa kế: so hai đường về thuế, lệ phí và thủ tụcTặng cho, thừa kế
• Nhóm bạn góp tiền mua chung mảnh đất: cùng đứng tên trên sổ hay để một người đứng tênMua bán nhà đất
• Cha mẹ sang nhà cho con: làm hợp đồng tặng cho hay hợp đồng mua bán, tính thử hai cáchTặng cho, thừa kế
• Mua nhà bằng tiền vay ngân hàng: thuế, phí và khoản của ngân hàng trả vào lúc nàoMua bán nhà đất
• Nhận thừa kế ô tô, sổ tiết kiệm, vàng của cha mẹ: khoản nào phải nộp thuế, lệ phíTặng cho, thừa kế