Mua nhà có vay ngân hàng, các khoản nhà nước vẫn như mua bằng tiền mặt: thuế thu nhập cá nhân 2% của bên bán, lệ phí trước bạ 0,5% của bên mua, phí công chứng, phí thẩm định và lệ phí cấp giấy. Khoản cộng thêm vì vay gồm phí công chứng hợp đồng thế chấp, lệ phí đăng ký thế chấp, và các khoản ngân hàng yêu cầu như định giá tài sản, bảo hiểm tài sản thế chấp. Tất cả thường phải trả trước khi ngân hàng giải ngân.
Vì vậy câu hỏi quyết định không phải “tổng cộng bao nhiêu” mà là “cần bao nhiêu tiền tự có, vào ngày nào”. Người mua hay thiếu tiền ở hai chỗ: ngân hàng định giá thấp hơn giá mua, và thuế phí phải nộp trước khi có tiền vay. Bài này xếp các khoản theo thời điểm.
Bảng các khoản theo thời điểm phải có tiền
| Thời điểm | Khoản | Ai trả | Tính trên gì |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Tiền cọc | Bên mua, tiền tự có | Theo thoả thuận |
| Trước khi ký | Phí định giá tài sản (nếu ngân hàng thu) | Bên vay | Theo biểu của ngân hàng hoặc đơn vị định giá |
| Ký hợp đồng mua bán | Phí công chứng hợp đồng mua bán | Theo thoả thuận | Biểu phí theo giá trị hợp đồng |
| Nộp hồ sơ sang tên | Thuế thu nhập cá nhân 2% | Bên bán (hay thoả thuận bên mua trả) | Giá chuyển nhượng |
| Nộp hồ sơ sang tên | Lệ phí trước bạ 0,5% | Bên mua | Giá tính lệ phí |
| Nộp hồ sơ sang tên | Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy | Bên mua | Theo nghị quyết của tỉnh |
| Ký thế chấp | Phí công chứng hợp đồng thế chấp | Bên vay | Biểu phí, gắn với giá trị khoản vay hoặc tài sản |
| Đăng ký thế chấp | Lệ phí đăng ký biện pháp bảo đảm | Bên vay | Mức cố định |
| Trước giải ngân | Bảo hiểm tài sản thế chấp | Bên vay | Theo giá trị nhà, gói bảo hiểm |
Thuế thu nhập cá nhân theo luật là của bên bán, nhưng trong thực tế hai bên hay thoả thuận bên mua trả. Nếu vậy, khoản 2% này cũng rơi vào phần tiền tự có của bên mua, vì ngân hàng không cho vay để nộp thuế.
Hai cách ngân hàng giải ngân, hai lịch trả tiền khác nhau
Mỗi ngân hàng có quy trình riêng, nhưng thường rơi vào một trong hai cách:
- Giải ngân sau khi sổ đã sang tên người mua và đăng ký thế chấp xong. Bên bán phải chờ vài tuần mới nhận phần tiền vay. Để bên bán yên tâm, ngân hàng có thể phát hành văn bản cam kết giải ngân hoặc bảo lãnh thanh toán. Người mua phải tự lo toàn bộ thuế phí sang tên từ tiền của mình.
- Giải ngân khi hợp đồng mua bán đã công chứng và hồ sơ sang tên đã nộp, ngân hàng giữ biên nhận hồ sơ và nhận sổ khi có. Bên bán nhận tiền sớm hơn, nhưng ngân hàng thường chỉ áp dụng với hồ sơ rõ ràng.
Nếu căn nhà đang thế chấp ở ngân hàng của bên bán, còn một bước giải chấp trước: tiền của người mua (hoặc tiền vay) phải đi thẳng vào khoản vay của bên bán để lấy sổ ra. Lúc đó có ba bên ngân hàng và người mua cần nói chuyện với cả hai trước khi đặt cọc.
Ví dụ giả định: căn nhà 3,5 tỷ đồng, vay 70% giá trị định giá
Giả sử người mua thoả thuận giá 3,5 tỷ đồng, đồng ý trả thay thuế thu nhập cá nhân của bên bán. Ngân hàng định giá căn nhà 3,2 tỷ đồng và cho vay tối đa 70% giá trị định giá (điều kiện giả định của ngân hàng).
| Khoản | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Khoản vay tối đa | 3,2 tỷ × 70% | 2,24 tỷ |
| Phần giá nhà phải tự có | 3,5 tỷ − 2,24 tỷ | 1,26 tỷ |
| Thuế thu nhập cá nhân (bên mua trả thay) | 3,5 tỷ × 2% | 70 triệu |
| Lệ phí trước bạ | 3,5 tỷ × 0,5% | 17,5 triệu |
| Phí công chứng mua bán, thế chấp, thẩm định, đăng ký, bảo hiểm | Theo biểu phí từng nơi | Gọi là C |
| Tổng tiền tự có | ≈ 1,35 tỷ + C |
Nhiều người tính “vay 70% của 3,5 tỷ” nên chỉ chuẩn bị 1,05 tỷ và thiếu hơn 300 triệu vào đúng tuần phải nộp hồ sơ. Luôn tính khoản vay trên giá định giá của ngân hàng, không trên giá mua. Giá thuế và giá trước bạ ở đây giả định bằng giá hợp đồng; nếu giá theo bảng giá đất cao hơn, cơ quan thuế tính theo giá cao hơn.
Lịch giả định từ đặt cọc tới lúc ngân hàng giải ngân
Mỗi nơi nhanh chậm khác nhau, nhưng một lịch điển hình giúp hình dung tiền tự có phải sẵn sàng khi nào. Giả sử ngân hàng giải ngân sau khi sổ đã sang tên và đăng ký thế chấp xong:
| Mốc | Việc | Tiền phải có |
|---|---|---|
| Tuần 0 | Nộp hồ sơ vay, ngân hàng thẩm định thu nhập và định giá nhà | Phí định giá nếu có |
| Tuần 1–2 | Nhận thông báo phê duyệt khoản vay bằng văn bản; ký đặt cọc | Tiền cọc |
| Tuần 2–3 | Công chứng hợp đồng mua bán, trả thêm phần tiền tự có theo thoả thuận | Phí công chứng, phần thanh toán đợt hai |
| Tuần 3 | Nộp hồ sơ sang tên, nhận thông báo thuế, lệ phí | Thuế 2% (nếu bên mua trả thay), lệ phí trước bạ, phí thẩm định |
| Tuần 5–7 | Nhận sổ tên mới, ký hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp | Phí công chứng thế chấp, lệ phí đăng ký, bảo hiểm |
| Sau đó | Ngân hàng giải ngân cho bên bán | Không |
Nhìn lịch sẽ thấy mọi khoản tiền tự có đều phải chi trước khi có tiền vay. Người mua nào định dùng một phần tiền vay để trả thuế phí sẽ bị kẹt đúng ở tuần thứ ba.
Ghi hai giá để vay nhiều hơn hoặc nộp thuế ít hơn: đừng
Có hai kiểu “ghi giá” người mua nhà bằng vốn vay hay được gợi ý, và cả hai đều rủi ro:
- Ghi giá hợp đồng cao hơn giá thật để ngân hàng cho vay nhiều hơn: đó là cung cấp thông tin sai cho tổ chức tín dụng. Nếu phát hiện, ngân hàng có quyền thu hồi khoản vay trước hạn, và hồ sơ có thể bị xử lý theo hướng khác nặng hơn.
- Ghi giá thấp để giảm thuế: ngân hàng định giá dựa trên giá thị trường, còn cơ quan thuế có giá tham chiếu và dữ liệu giao dịch. Giá thấp còn làm khoản vay thấp đi, người mua phải tự có nhiều hơn.
Giá đúng là giá hai bên thật sự thanh toán. Nó là căn cứ cho thuế, cho khoản vay, và cho giá vốn khi bán lại căn nhà sau này.
Những chỗ người mua hay bị động
- Không hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc. Hồ sơ vay chưa được duyệt mà đã cọc, nếu ngân hàng từ chối hoặc cho vay ít hơn thì người mua mất cọc.
- Không ghi điều khoản vay vào giấy đặt cọc. Có thể thoả thuận: nếu ngân hàng không duyệt trong thời hạn X ngày thì hoàn cọc. Bên bán không đồng ý thì ít nhất cũng biết mình đang chịu rủi ro gì.
- Quên thời hạn nộp thuế trên thông báo. Thông báo nộp thuế và lệ phí có thời hạn; nộp chậm phát sinh tiền chậm nộp theo ngày.
- Nhận gói bảo hiểm kèm khoản vay mà không đọc. Bảo hiểm tài sản thế chấp thường là điều kiện của ngân hàng; các sản phẩm bảo hiểm khác đi kèm thì hỏi rõ có bắt buộc không.
Tự kiểm tra ở đâu
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: xem thông báo thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và chứng từ nộp tiền.
- Bảng giá đất của tỉnh đang áp dụng: để biết giá tính thuế có cao hơn giá hợp đồng không.
- Hệ thống tra cứu giao dịch bảo đảm: kiểm tra nhà của bên bán có đang thế chấp không, và sau này kiểm tra thế chấp của mình đã được đăng ký đúng.
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa: hỏi thời gian giải quyết hồ sơ để ghi đúng thời hạn vào giấy đặt cọc.
- Biểu phí của ngân hàng: xin bằng văn bản các khoản phí liên quan khoản vay.
Câu hỏi thường gặp
Ngân hàng có cho vay luôn phần tiền thuế, lệ phí không?
Thường không. Khoản vay mua nhà tính trên giá trị tài sản và mục đích mua nhà; thuế và lệ phí là chi phí người mua tự lo. Hỏi trực tiếp ngân hàng nếu có sản phẩm khác.
Bên bán đòi nhận đủ tiền trước khi sang tên, ngân hàng lại chỉ giải ngân sau khi sang tên thì làm sao?
Đề nghị ngân hàng phát hành văn bản cam kết giải ngân hoặc bảo lãnh thanh toán cho bên bán. Nhiều ngân hàng có quy trình cho đúng tình huống này; hỏi ngay từ đầu.
Phí công chứng hợp đồng thế chấp có tính theo giá nhà không?
Phí công chứng tính theo biểu phí, gắn với giá trị ghi trong hợp đồng, có thể là giá trị khoản vay hoặc giá trị tài sản tuỳ loại hợp đồng. Hỏi văn phòng công chứng số cụ thể trước khi ký.
Nộp thuế chậm vì chờ tiền vay có bị phạt không?
Có tiền chậm nộp theo ngày nếu quá thời hạn trên thông báo. Vì thuế phải nộp trước khi có sổ tên mới, và ngân hàng thường giải ngân sau, hãy để riêng tiền thuế ngay từ lúc đặt cọc.
Mua căn hộ chung cư có vay thì khác gì mua nhà riêng lẻ?
Các khoản nhà nước tương tự, chỉ khác giá tính lệ phí trước bạ và cách xác định giá trị theo loại nhà. Nếu mua từ chủ đầu tư khi dự án chưa có sổ, ngân hàng thường có quy trình riêng với chủ đầu tư, và thuế phí nộp vào các thời điểm khác.
Trả hết nợ vay rồi thì có phải làm gì với sổ không?
Ngân hàng trả bản chính giấy chứng nhận và làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp. Kiểm tra lại trên hệ thống tra cứu giao dịch bảo đảm rằng thế chấp đã được xoá.
