Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, chia thành các nấc: phần giá trị nằm ở nấc thấp áp dụng tỷ lệ cao hơn, phần ở nấc cao áp dụng tỷ lệ thấp hơn, và tổng phí không vượt mức trần quy định cho một hợp đồng. Nếu giá hai bên thoả thuận thấp hơn giá do nhà nước quy định, phí tính trên giá nhà nước quy định.
Ngoài phí công chứng, văn phòng công chứng còn thu thù lao cho các việc như soạn thảo hợp đồng, in, sao chụp, công chứng ngoài trụ sở. Thù lao là khoản riêng, do tổ chức công chứng niêm yết. Bài này không đưa con số cụ thể vì biểu phí và mức thù lao có thể thay đổi; thay vào đó chỉ cách tự tính và cách đọc bảng kê để biết mình trả cho cái gì.
Bảng các khoản tại văn phòng công chứng
| Khoản | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà | Người yêu cầu công chứng; hai bên thoả thuận ai trả | Giá trị tài sản hoặc hợp đồng, theo nấc, có mức trần | Nếu giá thoả thuận thấp hơn giá nhà nước quy định thì tính theo giá nhà nước |
| Thù lao soạn thảo hợp đồng | Người yêu cầu | Theo việc, do tổ chức công chứng niêm yết | Không phát sinh nếu các bên tự mang hợp đồng đã soạn |
| Thù lao in, sao chụp, đánh máy | Người yêu cầu | Theo trang, theo bản | Thường nhỏ nhưng cộng dồn |
| Công chứng ngoài trụ sở | Người yêu cầu | Theo thoả thuận, trong mức niêm yết | Khi người già, người bệnh không đến được văn phòng |
| Phí công chứng hợp đồng đặt cọc (nếu có) | Theo thoả thuận | Theo biểu phí cho loại việc | Không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc |
Phí công chứng là khoản nộp theo biểu phí nhà nước quy định, tổ chức công chứng thu và có chứng từ. Thù lao là giá dịch vụ, tổ chức công chứng phải niêm yết công khai tại trụ sở.
Giá trị nào được dùng để tính phí
Có ba tình huống:
- Giá hợp đồng cao hơn giá nhà nước quy định (bảng giá đất của tỉnh, giá nhà theo quy định): phí tính trên giá hợp đồng.
- Giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước quy định: phí tính trên giá nhà nước quy định. Đây cũng là lý do ghi giá thấp không làm giảm phí công chứng dưới mức sàn.
- Hợp đồng không có giá (tặng cho, thế chấp có cách tính riêng): phí tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị khoản vay, tuỳ loại việc, theo biểu phí.
Với hợp đồng mua bán nhà, giá trị tính phí là giá trị toàn bộ tài sản gồm quyền sử dụng đất và nhà trên đất. Nếu nhà đất có nhiều thửa, nhiều giấy chứng nhận trong một hợp đồng, hỏi văn phòng công chứng cách cộng giá trị.
Cách tính theo nấc: đọc biểu phí thế nào
Biểu phí công chứng theo giá trị được thiết kế luỹ thoái: giá trị càng lớn, tỷ lệ trên phần vượt càng nhỏ. Cách đọc:
- Tìm dòng tương ứng khoảng giá trị hợp đồng của mình.
- Dòng đó thường có dạng: một số tiền cố định cho phần giá trị tới mốc dưới, cộng một tỷ lệ phần trăm trên phần giá trị vượt mốc dưới.
- Kiểm tra mức trần của một hợp đồng; nếu kết quả vượt trần thì chỉ thu bằng trần.
Nhờ cách thiết kế này, phí công chứng không tăng tỷ lệ thuận với giá nhà. Căn nhà 10 tỷ không mất phí gấp năm lần căn nhà 2 tỷ. Người mua nhà giá trị lớn thường sẽ thấy phí chạm hoặc gần chạm mức trần.
Ví dụ giả định: cùng căn nhà, ba cách ghi giá
Giả sử một căn nhà theo bảng giá của tỉnh có giá trị 2 tỷ đồng. Xét ba hợp đồng:
| Giá ghi trên hợp đồng | Giá trị tính phí công chứng | Thuế thu nhập cá nhân 2% (bên bán) | Lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua) |
|---|---|---|---|
| 3 tỷ | 3 tỷ | 60 triệu | 15 triệu |
| 2 tỷ | 2 tỷ | 40 triệu | 10 triệu |
| 1,5 tỷ | 2 tỷ (giá nhà nước cao hơn) | 40 triệu (tính trên 2 tỷ) | 10 triệu (tính trên 2 tỷ) |
Hai nhận xét. Thứ nhất, phí công chứng giữa hợp đồng 3 tỷ và 2 tỷ chênh không nhiều vì biểu luỹ thoái; khoản chênh lớn nằm ở thuế và lệ phí. Thứ hai, ghi 1,5 tỷ không giảm được gì so với 2 tỷ, vì cả ba khoản đều tính trên mức sàn. Nếu giá thật là 3 tỷ, ghi thấp hơn chỉ để lại rủi ro truy thu và bất lợi khi tranh chấp.
Ai trả phí công chứng
Theo quy định, người yêu cầu công chứng nộp phí. Trong mua bán nhà, cả hai bên cùng yêu cầu, nên ai trả là chuyện thoả thuận. Thực tế hay gặp:
- Bên mua trả phí công chứng và các khoản đăng ký sang tên; bên bán trả thuế thu nhập cá nhân.
- Chia đôi phí công chứng.
- Bên mua trả toàn bộ, kể cả thuế của bên bán, và giá bán được tính tương ứng.
Cách nào cũng được, miễn là ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc từ đầu. Để tới ngày ký mới bàn là dễ phát sinh tranh cãi ngay tại quầy công chứng.
Những khoản dễ bị hiểu nhầm là phí công chứng
- Tiền “làm nhanh”, “ưu tiên lịch”: không có trong biểu phí. Nếu phải trả, đó không phải phí công chứng và không có chứng từ tương ứng.
- Phí dịch vụ của người môi giới đi làm thủ tục hộ: giá dịch vụ giữa người mua với môi giới.
- Phí chứng thực bản sao giấy tờ để nộp hồ sơ sang tên: khoản riêng, theo bản.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ: nộp cho cơ quan đăng ký đất đai, không phải văn phòng công chứng.
Mỗi khoản thu của tổ chức công chứng đều phải có chứng từ. Yêu cầu bảng kê chi tiết trước khi thanh toán là quyền của người yêu cầu công chứng.
Chuẩn bị trước ngày ký để khỏi đi hai lượt
Phần lớn các buổi công chứng mua bán nhà phải hẹn lại không phải vì phí, mà vì thiếu giấy tờ. Trước ngày hẹn, hai bên nên gửi trước cho văn phòng công chứng bản chụp để kiểm tra:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bản gốc của bên bán.
- Giấy tờ tuỳ thân của tất cả người có tên trên giấy chứng nhận và người mua. Nếu tài sản là tài sản chung vợ chồng, cả hai vợ chồng bên bán cùng ký.
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân khi tài sản đứng tên một người: giấy xác nhận độc thân tại thời điểm mua, hoặc thoả thuận tài sản riêng.
- Giấy uỷ quyền nếu có người ký thay, lập đúng hình thức.
- Giấy tờ tất toán thế chấp nếu nhà đang thế chấp ngân hàng, hoặc thoả thuận ba bên với ngân hàng.
Hỏi văn phòng công chứng báo trước tổng số tiền dự kiến gồm phí công chứng theo giá trị và thù lao. Có con số trước thì hai bên thống nhất ai trả ngay từ lúc đặt cọc, không để tới ngày ký mới bàn.
Tự kiểm tra ở đâu
- Biểu phí công chứng hiện hành do Bộ Tài chính quy định, đăng trên cổng thông tin văn bản pháp luật.
- Bảng niêm yết thù lao tại trụ sở tổ chức công chứng.
- Bảng giá đất của tỉnh để biết mức sàn tính phí khi giá hợp đồng thấp.
- Sở Tư pháp của tỉnh: phản ánh khi thấy thu không đúng biểu phí hoặc không có chứng từ.
Câu hỏi thường gặp
Công chứng và chứng thực hợp đồng khác nhau thế nào về phí?
Công chứng do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện, tính phí theo giá trị với hợp đồng có giá trị. Chứng thực hợp đồng tại uỷ ban nhân dân cấp xã có biểu lệ phí riêng. Với mua bán nhà đất, các bên được chọn một trong hai hình thức theo quy định hiện hành.
Có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà không?
Không bắt buộc. Tuy nhiên với khoản cọc lớn, công chứng giúp chứng cứ vững hơn khi có tranh chấp. Phí công chứng đặt cọc là khoản riêng, tính theo biểu phí cho loại việc đó.
Phí công chứng có được hoàn nếu giao dịch huỷ sau khi đã công chứng không?
Việc công chứng đã thực hiện xong thì phí không được hoàn. Huỷ hợp đồng đã công chứng lại là một việc công chứng khác, có phí riêng.
Tự soạn hợp đồng mang tới có rẻ hơn không?
Không phải trả thù lao soạn thảo, nhưng công chứng viên vẫn kiểm tra nội dung và có thể yêu cầu sửa. Phí công chứng theo giá trị không đổi.
Có thể đề nghị giảm phí công chứng không?
Phí công chứng theo biểu nhà nước quy định, tổ chức công chứng không tự giảm dưới biểu. Phần thù lao là giá dịch vụ, có thể trao đổi trong phạm vi niêm yết.
Doanh nghiệp mua nhà thì phí công chứng hạch toán thế nào?
Phí công chứng, lệ phí trước bạ và các khoản chi trực tiếp để có quyền sở hữu tài sản được tính vào nguyên giá tài sản, không đưa thẳng vào chi phí trong kỳ. Cần giữ chứng từ thu phí của tổ chức công chứng đứng tên doanh nghiệp.
Người bán ở nước ngoài thì công chứng thế nào?
Có thể uỷ quyền cho người ở Việt Nam ký thay, giấy uỷ quyền lập tại cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài hoặc theo thủ tục hợp pháp hoá. Phí công chứng hợp đồng mua bán vẫn tính như bình thường, cộng thêm phí cho các giấy tờ uỷ quyền.
