Ghi giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn giá thật là khai sai căn cứ tính thuế, và rủi ro rơi vào cả hai bên. Bên bán có thể bị truy thu thuế thu nhập cá nhân, phạt và tính tiền chậm nộp; bên mua có thể bị truy thu lệ phí trước bạ. Rủi ro lớn hơn cả là phần dân sự: khi có tranh chấp, căn cứ để đòi tiền là giá ghi trên hợp đồng công chứng, không phải số tiền đã chuyển thật.
Khoản “tiết kiệm” thì nhỏ hơn nhiều người nghĩ: với thuế 2% và lệ phí 0,5%, mỗi tỷ đồng giá ghi thấp đi chỉ bớt được 25 triệu đồng tổng thuế phí. Phần dưới đặt khoản tiết kiệm đó cạnh những gì có thể mất, và chỉ cách xử lý nếu đã lỡ ký.
Vì sao chuyện hai giá vẫn còn phổ biến
Có ba lý do thường nghe:
- Thói quen cũ. Nhiều năm trước bảng giá đất thấp xa giá thị trường, ghi hợp đồng bằng bảng giá gần như thành “lệ”.
- Bên nào cũng muốn bớt: bên bán bớt thuế 2%, bên mua bớt lệ phí 0,5%, và nếu thoả thuận bên mua chịu hết thì bên mua càng muốn ghi thấp.
- Người trung gian gợi ý như một “mẹo” để giao dịch nhanh.
Hoàn cảnh đã khác. Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được điều chỉnh sát thị trường hơn và cập nhật thường xuyên; dữ liệu giao dịch, dữ liệu ngân hàng và dữ liệu công chứng ngày càng được kết nối. Khoảng cách có thể “giấu” đã hẹp lại, còn khả năng bị phát hiện thì tăng lên.
Bảng: khoản nào bị ảnh hưởng khi ghi giá thấp
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân 2% | Bên bán | Giá chuyển nhượng thực tế, không thấp hơn bảng giá | Khai thiếu phần chênh; có thể bị ấn định giá, truy thu, phạt |
| Lệ phí trước bạ 0,5% | Bên mua | Giá hợp đồng nếu cao hơn giá tỉnh quy định | Nộp thiếu phần chênh; bị truy thu khi phát hiện |
| Phí công chứng | Theo thoả thuận | Giá trị hợp đồng hoặc giá theo quy định nếu cao hơn | Không phải khoản đáng kể để đánh đổi rủi ro |
| Tiền chậm nộp | Người có nghĩa vụ bị truy thu | Số thuế, lệ phí truy thu × số ngày chậm | Chạy từ hạn nộp cũ tới ngày nộp đủ |
Ví dụ: tiết kiệm được bao nhiêu, có thể mất bao nhiêu
Giả sử giá mua bán thật là 4 tỷ đồng, bảng giá của tỉnh tính ra 2,2 tỷ, hai bên ghi hợp đồng 2,5 tỷ.
- Thuế thu nhập cá nhân: đúng là 4 tỷ × 2% = 80 triệu; ghi thấp nộp 2,5 tỷ × 2% = 50 triệu. Bớt 30 triệu.
- Lệ phí trước bạ: đúng là 4 tỷ × 0,5% = 20 triệu; ghi thấp nộp 12,5 triệu. Bớt 7,5 triệu.
Tổng cộng hai bên “tiết kiệm” 37,5 triệu đồng. Bây giờ xem phía bên kia:
- Nếu bị phát hiện sau 3 năm: truy thu 30 triệu thuế, tiền chậm nộp ước tính theo mức 0,03% mỗi ngày là khoảng 9.000 đồng mỗi ngày, gần 10 triệu sau 3 năm; cộng tiền phạt theo quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế. Tiền phạt tính trên số thuế thiếu; nếu hành vi bị xác định là trốn thuế thì phạt theo bội số của số thuế trốn, tức là riêng khoản phạt đã có thể lớn hơn số tiền từng bớt được.
- Nếu giao dịch bị huỷ vì bên bán có tranh chấp thừa kế chưa giải quyết: bên mua đòi lại tiền dựa trên hợp đồng 2,5 tỷ; phần 1,5 tỷ còn lại phải tự chứng minh bằng chứng cứ khác, trong khi chính hành vi ghi hai giá đã làm yếu vị thế của mình.
Đặt 37,5 triệu cạnh khả năng mất 1,5 tỷ, phép tính không cần bàn thêm.
Cơ quan thuế phát hiện bằng cách nào
- Dòng tiền ngân hàng. Tiền mua nhà thường đi qua ngân hàng, nhất là khi có vay. Số tiền chuyển lớn hơn giá hợp đồng tự nó là bằng chứng.
- Hồ sơ vay thế chấp. Ngân hàng định giá tài sản, hồ sơ vay ghi giá mua để tính hạn mức. Số này lệch xa giá hợp đồng công chứng là dấu hiệu rõ.
- Giá giao dịch tham chiếu. Cơ quan thuế có dữ liệu các giao dịch cùng khu vực. Luật Quản lý thuế 38/2019/QH14 cho phép ấn định thuế khi giá khai không phù hợp giá giao dịch thông thường trên thị trường.
- Lần bán tiếp theo. Người mua bán lại sau vài năm với giá thật cao gấp đôi giá hợp đồng cũ; chênh lệch bất thường sẽ được hỏi.
- Tranh chấp và tố giác. Khi hai bên cãi nhau, hợp đồng thứ hai, tin nhắn, giấy biên nhận tự lộ ra.
Ghi đúng giá: chuẩn bị gì để giao dịch êm
Ghi đúng giá không chỉ là tránh rủi ro mà còn giúp chính giao dịch chắc chắn hơn. Mấy việc nên làm:
- Thanh toán qua ngân hàng theo từng đợt, nội dung chuyển khoản ghi rõ “đặt cọc”, “thanh toán đợt 1 hợp đồng mua bán nhà số…”. Mỗi đợt là một chứng cứ khớp với hợp đồng.
- Hợp đồng đặt cọc ghi cùng giá với hợp đồng mua bán, ghi rõ khoản cọc được trừ vào đợt nào.
- Tính trước thuế phí theo giá thật và đưa vào ngân sách từ đầu. Với 2% và 0,5%, cộng lại là 2,5% giá trị giao dịch, cộng thêm phí công chứng và phí thủ tục.
- Thống nhất bằng văn bản ai nộp khoản nào để khỏi phát sinh ý muốn “ép giá hợp đồng” vào phút chót.
- Nếu người môi giới gợi ý ghi thấp, từ chối ngay và ghi nhận điều đó; người chịu rủi ro là hai bên mua bán, không phải người môi giới.
Muốn giảm tiền thuế hợp pháp thì kiểm tra gì
Không có cách hợp pháp nào để giảm thuế bằng cách khai giá sai. Nhưng có những điểm nhiều người bỏ sót:
- Người bán có thuộc diện miễn vì chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất đủ điều kiện không.
- Giao dịch giữa các quan hệ gia đình được luật liệt kê thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Tách đúng phần sở hữu khi nhiều người cùng đứng tên, để phần của người đủ điều kiện miễn được xét riêng.
- Thoả thuận rõ ai chịu khoản nào ngay từ đầu, để khỏi phải “ép” giá hợp đồng cho vừa ngân sách.
Nếu đã lỡ ký hợp đồng giá thấp
Việc đã xảy ra thì hướng xử lý an toàn nhất là chủ động trước khi bị kiểm tra:
- Tham khảo ý kiến luật sư về phần dân sự: có nên lập văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng ghi đúng giá, và hệ quả với giấy chứng nhận đã cấp.
- Bên bán khai bổ sung tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo giá đúng; bên mua khai bổ sung lệ phí trước bạ. Luật Quản lý thuế cho phép khai bổ sung khi phát hiện sai sót, và tự khai bổ sung trước khi có quyết định kiểm tra thường được xử lý nhẹ hơn nhiều so với bị phát hiện.
- Nộp số chênh cùng tiền chậm nộp tính đến ngày nộp.
- Giữ toàn bộ chứng từ thanh toán thật, vì chúng giờ là bằng chứng cho giá đúng.
Tự kiểm tra ở đâu
- Bảng giá đất của tỉnh để biết mức sàn mà cơ quan thuế dùng.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: xem tờ khai đã nộp, thông báo nghĩa vụ và khai bổ sung khi cần.
- Thuế cơ sở nơi có nhà đất: hỏi thủ tục khai bổ sung với giao dịch đã hoàn tất sang tên.
Câu hỏi thường gặp
Công chứng viên có từ chối công chứng hợp đồng ghi giá thấp không?
Công chứng viên chứng nhận ý chí và nội dung các bên tự khai, không định giá tài sản. Việc công chứng được không có nghĩa là giá ghi trên hợp đồng hợp lệ về thuế.
Ghi giá bằng bảng giá của tỉnh thì có bị coi là ghi thấp không?
Nếu số tiền thực trả cao hơn bảng giá thì vẫn là ghi thấp hơn giá thật. Bảng giá chỉ là mức sàn để tính thuế khi giá khai quá thấp, không phải giá được phép ghi thay cho giá thật.
Người mua có bị liên đới nếu bên bán khai thiếu thuế?
Thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ của bên bán, nhưng bên mua bị truy thu phần lệ phí trước bạ của mình. Nếu hợp đồng bị xác định là giả tạo, quyền lợi dân sự của bên mua cũng bị ảnh hưởng trực tiếp.
Lập hai hợp đồng, một để công chứng, một giữ riêng ghi giá thật thì sao?
Hợp đồng công chứng ghi giá thấp nhằm che giấu giá thật có nguy cơ bị coi là giao dịch giả tạo. Hợp đồng giữ riêng là bằng chứng hai bên cố ý khai sai. Cách này không bảo vệ ai mà tạo sẵn chứng cứ bất lợi cho cả hai.
Thời hiệu truy thu thuế với giao dịch nhà đất là bao lâu?
Luật Quản lý thuế quy định thời hạn truy thu và xử phạt theo từng hành vi, và với hành vi trốn thuế thì thời hạn dài hơn. Không nên tính chuyện “để qua vài năm là xong”, vì hồ sơ nhà đất luôn còn lưu tại văn phòng đăng ký.
Vay ngân hàng mua nhà mà hợp đồng ghi giá thấp có ảnh hưởng không?
Có. Hạn mức vay thường tính theo giá mua và giá định giá. Hợp đồng ghi thấp có thể làm hạn mức vay thấp theo, và sự chênh giữa hồ sơ vay với hợp đồng công chứng là dấu vết rõ ràng.
