Khi giấy chứng nhận ghi tên cả hai vợ chồng, cả hai đều là bên bán. Người đang ở nước ngoài có hai cách: về nước ký trực tiếp, hoặc lập văn bản uỷ quyền cho người ở Việt Nam (thường là vợ hoặc chồng còn lại) ký thay. Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng vẫn tính cho cả căn, nhưng nghĩa vụ chia theo phần sở hữu của từng người, và việc miễn thuế nhà ở duy nhất được xét riêng cho từng người.
Việc tốn thời gian nhất không phải là thuế mà là giấy uỷ quyền: lập ở đâu, có phải hợp pháp hoá không, ghi những quyền gì. Làm sai, cả giao dịch dừng lại ở văn phòng công chứng trong khi bên mua đã đặt cọc. Bài này đi theo thứ tự cần làm.
Bảng các khoản và người chịu
| Khoản | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng | Từng người bán theo phần sở hữu | Giá chuyển nhượng × 2% | Người được uỷ quyền có thể khai thay nếu giấy uỷ quyền ghi rõ |
| Lệ phí trước bạ | Bên mua (theo luật), có thể thoả thuận khác | Giá tính lệ phí × 0,5% | Không phụ thuộc bên bán ở đâu |
| Phí công chứng hợp đồng mua bán | Theo thoả thuận | Theo biểu phí, gắn với giá trị hợp đồng | Ghi rõ trong giấy đặt cọc |
| Chi phí lập uỷ quyền ở nước ngoài | Người uỷ quyền | Theo biểu phí của nơi lập | Cộng thêm phí dịch, chứng thực bản dịch, gửi giấy tờ |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy | Thường bên mua | Theo nghị quyết của tỉnh | Nộp khi đăng ký biến động |
Lập giấy uỷ quyền từ nước ngoài: ba cách
- Tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài (đại sứ quán, tổng lãnh sự quán): văn bản được lập và chứng nhận bằng tiếng Việt, dùng trực tiếp ở Việt Nam, không phải hợp pháp hoá lãnh sự. Đây là cách ít vướng nhất nếu cơ quan đại diện ở gần.
- Tại công chứng viên của nước sở tại: sau đó phải hợp pháp hoá lãnh sự (trừ khi có điều ước miễn), rồi dịch sang tiếng Việt và chứng thực bản dịch ở Việt Nam. Nhiều bước hơn, dễ sai tên, sai số giấy tờ khi dịch.
- Hợp đồng uỷ quyền ký ở hai nơi: theo quy định về công chứng, khi bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền ở hai nơi khác nhau, mỗi bên có thể ký tại nơi mình ở. Hỏi trước văn phòng công chứng ở Việt Nam sẽ nhận hình thức nào.
Nội dung uỷ quyền nên ghi đủ: bán căn nhà cụ thể (số thửa, số tờ bản đồ, số giấy chứng nhận), ký giấy đặt cọc và hợp đồng, nhận tiền (vào tài khoản nào), kê khai, nộp thuế, làm thủ tục đăng ký biến động, bàn giao nhà. Thiếu quyền nhận tiền hay quyền khai thuế là lý do hay gặp khiến người ở nhà phải đợi thêm một giấy nữa.
Mang giấy uỷ quyền nháp tới văn phòng công chứng sẽ ký hợp đồng mua bán để họ đọc trước khi người ở nước ngoài đi ký. Mất nửa buổi nhưng tránh được một vòng gửi giấy qua lại.
Thuế 2%: tính cho cả căn, chia theo phần
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá chuyển nhượng, không phụ thuộc lãi lỗ. Với nhà đồng sở hữu, mỗi người là một người nộp thuế theo phần của mình. Tài sản chung vợ chồng không ghi phần riêng thì thường coi là chia đều.
Người đang ở nước ngoài vẫn là người nộp thuế với phần của mình tại Việt Nam, dù họ có là cá nhân cư trú hay không trong năm đó. Nếu người đó là công dân Việt Nam, số định danh cá nhân dùng thay mã số thuế trong hồ sơ.
Về miễn thuế với nhà ở, đất ở duy nhất: điều kiện được xét cho từng người bán. Theo hướng dẫn lâu nay tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, nếu vợ chồng chung một căn duy nhất nhưng một người còn nhà riêng ở nơi khác, người có căn duy nhất được miễn phần của mình, người kia vẫn nộp phần của họ. Từ ngày 1/7/2026 có bộ văn bản hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân mới (Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Thông tư 87/2026/TT-BTC); kiểm tra điều kiện miễn đang áp dụng trước khi tính.
Ví dụ giả định: căn nhà 4 tỷ đồng
Giả sử hai vợ chồng bán căn nhà giá 4 tỷ đồng. Người chồng đang làm việc ở nước ngoài; người vợ ở Việt Nam được uỷ quyền. Hai người sở hữu chung, không ghi phần riêng.
| Trường hợp | Phần người vợ | Phần người chồng | Tổng thuế |
|---|---|---|---|
| Cả hai đều không được miễn | 2 tỷ × 2% = 40 triệu | 2 tỷ × 2% = 40 triệu | 80 triệu |
| Chỉ người vợ đủ điều kiện nhà duy nhất | Miễn | 40 triệu | 40 triệu |
| Cả hai đủ điều kiện | Miễn | Miễn | 0 |
Bên mua nộp lệ phí trước bạ 4 tỷ × 0,5% = 20 triệu đồng, nếu giá tính lệ phí không thấp hơn giá hợp đồng. Chi phí riêng của gia đình người bán còn có phí lập uỷ quyền ở nước ngoài, phí dịch và chứng thực (nếu lập theo cách thứ hai), và phí gửi giấy tờ. Những khoản này nhỏ so với thuế, nhưng tốn thời gian: nên tính từ hai tới sáu tuần cho giấy uỷ quyền về tới tay.
Nhận tiền bán nhà và chuyển phần của người ở nước ngoài
- Tài khoản nhận tiền: ghi rõ trong hợp đồng. Nếu toàn bộ tiền vào tài khoản của người ở Việt Nam, đó là thoả thuận nội bộ vợ chồng; không phát sinh thêm thuế giữa vợ và chồng.
- Chuyển tiền ra nước ngoài: ngân hàng sẽ hỏi nguồn tiền và mục đích. Chuẩn bị bản sao hợp đồng mua bán đã công chứng, chứng từ nộp thuế hoặc thông báo miễn thuế, giấy uỷ quyền. Quy định ngoại hối về chuyển tiền của cá nhân có điều kiện riêng; hỏi ngân hàng trước khi ký hợp đồng để ghi đúng tài khoản.
- Đừng ghi giá thấp để giảm thuế rồi nhận phần chênh bằng tiền mặt. Ngoài rủi ro truy thu thuế, phần tiền không có chứng từ sẽ không chứng minh được nguồn gốc khi cần chuyển ra nước ngoài.
Những lỗi giấy tờ hay làm hồ sơ dừng lại
- Tên, số giấy tờ trong uỷ quyền không khớp sổ: sổ cấp theo chứng minh nhân dân cũ, còn uỷ quyền ghi số căn cước mới hoặc số hộ chiếu. Mang theo giấy tờ chứng minh hai số là của cùng một người, hoặc làm thủ tục xác nhận thông tin cư trú trước.
- Bản dịch sai dấu tiếng Việt ở tên người, tên đường. Người ở nhà nên đọc lại bản dịch trước khi chứng thực.
- Uỷ quyền chung chung kiểu “quản lý, định đoạt tài sản” mà không nêu căn nhà cụ thể và các việc cụ thể; văn phòng công chứng có thể từ chối.
- Uỷ quyền có thời hạn quá ngắn: giao dịch kéo dài hơn dự kiến, giấy hết hạn khi hồ sơ sang tên còn đang giải quyết. Để thời hạn dư ra vài tháng.
- Giấy tờ nhân thân của người ở nước ngoài đã hết hạn vào ngày ký tại nước ngoài. Kiểm tra hạn hộ chiếu trước khi đặt lịch.
Thứ tự làm để khỏi phạt cọc
- Kiểm tra giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, và điều kiện miễn thuế của từng người.
- Lập xong giấy uỷ quyền và nhận bản chính tại Việt Nam.
- Rồi mới nhận đặt cọc, ghi rõ ai nộp thuế, ai nộp lệ phí trước bạ, thời hạn công chứng.
- Công chứng hợp đồng mua bán; người được uỷ quyền ký thay.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ; nộp tiền theo thông báo.
- Nhận đủ tiền, bàn giao nhà, gửi giấy tờ cho người ở nước ngoài lưu.
Nhận cọc khi giấy uỷ quyền còn chưa lập là tự đặt mình vào thế có thể phải trả gấp đôi tiền cọc nếu giấy tờ chậm.
Tự kiểm tra ở đâu
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại của từng người bán: xem thông báo thuế, chứng từ nộp tiền gắn với số định danh cá nhân.
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: kiểm tra thông tin đăng ký thuế của người ở nước ngoài có khớp giấy tờ không.
- Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà: hỏi trước giấy uỷ quyền lập ở nước ngoài theo hình thức nào được chấp nhận.
- Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại: hỏi lịch hẹn, giấy tờ cần mang khi lập uỷ quyền.
- Thuế cơ sở nơi có nhà: hỏi điều kiện miễn thuế nhà ở duy nhất áp dụng cho từng người.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ một người đứng tên sổ nhưng nhà mua trong thời kỳ hôn nhân thì sao?
Nếu là tài sản chung vợ chồng thì văn phòng công chứng thường yêu cầu người còn lại đồng ý hoặc cùng ký, dù chỉ một người đứng tên. Nếu người đó ở nước ngoài, vẫn phải có văn bản của họ.
Người ở nước ngoài đã nhập quốc tịch khác có bán được không?
Được bán phần của mình nếu đang có quyền sở hữu hợp pháp. Giấy tờ nhân thân dùng hộ chiếu nước ngoài và giấy tờ chứng minh là người đứng tên trên sổ; hỏi văn phòng công chứng trước về giấy tờ cần có.
Người được uỷ quyền có tự quyết giá bán được không?
Tuỳ nội dung uỷ quyền. Nếu giấy chỉ ghi “bán với giá do bên nhận uỷ quyền quyết định” thì được; nếu ghi mức giá tối thiểu thì phải theo. Ghi rõ để tránh tranh chấp trong gia đình về sau.
Thuế của người ở nước ngoài có được trừ vào tiền bán rồi nộp thay không?
Được, nếu giấy uỷ quyền có quyền kê khai, nộp thuế. Người được uỷ quyền nộp theo thông báo, chứng từ ghi tên người nộp thuế là người ở nước ngoài.
Người ở nước ngoài không về được và không đi được cơ quan đại diện thì làm sao?
Có thể lập tại công chứng viên nước sở tại rồi hợp pháp hoá lãnh sự, dịch và chứng thực bản dịch ở Việt Nam. Thủ tục dài hơn, nên bắt đầu trước khi tìm người mua.
Hai vợ chồng đang ly thân, một người ở nước ngoài không đồng ý bán thì sao?
Không bán được phần của người không đồng ý. Khi đó phải thoả thuận chia tài sản hoặc giải quyết qua toà án; đó là việc dân sự, không phải thủ tục thuế.
