Khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, các khoản thuế, lệ phí giống hệt mua nhà đất thông thường: bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%, cộng phí công chứng và phí thẩm định hồ sơ. Vì giá đất nông nghiệp thấp, tổng các khoản này thường không lớn.
Khoản lớn nằm ở bước sau: nếu người mua định xin chuyển mục đích lên đất ở để xây nhà, phải nộp tiền sử dụng đất, về nguyên tắc tính trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất. Khoản này có thể gấp nhiều lần tiền thuế lúc mua, và việc chuyển mục đích có được chấp thuận hay không còn tuỳ quy hoạch. Tính trước cả hai lớp mới biết mảnh đất thật sự tốn bao nhiêu.
Bảng các khoản: lúc mua và lúc chuyển mục đích
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân 2% | Bên bán | Giá chuyển nhượng, không thấp hơn giá theo bảng giá đất | Có thể thoả thuận bên mua chịu thay, nhưng người nộp trên giấy vẫn là bên bán |
| Lệ phí trước bạ 0,5% | Bên mua | Giá tính lệ phí trước bạ (giá tỉnh quy định, hoặc giá hợp đồng nếu cao hơn) | Nộp khi đăng ký biến động sang tên |
| Phí công chứng hoặc chứng thực | Theo thoả thuận | Giá trị hợp đồng hoặc mức cố định | Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận | Bên mua | Mức do tỉnh quy định | Khác nhau giữa các địa phương |
| Thuế sử dụng đất nông nghiệp | Người sử dụng đất | Diện tích, hạng đất | Đang được miễn theo chính sách của Quốc hội; tra thời hạn miễn |
| Tiền sử dụng đất khi chuyển lên đất ở | Người xin chuyển mục đích | Chênh lệch giữa giá đất sau và trước khi chuyển mục đích | Chỉ phát sinh nếu được chấp thuận; thường là khoản lớn nhất |
Trước khi đặt cọc: ba điều kiện hay bị bỏ qua
Với đất nông nghiệp, câu hỏi đầu tiên không phải là tiền thuế bao nhiêu mà là mình có được nhận chuyển nhượng mảnh này không, và sau đó có được dùng nó theo ý định không.
- Loại đất cụ thể. Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng có những hạn chế riêng về người được nhận chuyển nhượng theo Luật Đất đai. Đất trồng cây lâu năm, cây hằng năm khác thì thông thoáng hơn. Đọc đúng mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận.
- Hạn mức nhận chuyển nhượng. Cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có hạn mức tổng diện tích. Người đã có nhiều đất nông nghiệp nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai trước.
- Quy hoạch sử dụng đất. Nếu mục đích là xây nhà, phải xem khu đất có nằm trong quy hoạch cho phép chuyển sang đất ở không. Không phù hợp quy hoạch thì hồ sơ chuyển mục đích không được chấp thuận, dù có sẵn tiền.
Cảnh giác với đất nông nghiệp đã được “phân lô” chia nền, làm đường, cắm mốc như khu dân cư nhưng chưa có quyết định chuyển mục đích. Người mua trả giá gần như đất ở cho một thửa vẫn là đất nông nghiệp, và có thể không bao giờ xin được phép xây nhà.
Ví dụ giả định: 1.000 m² đất vườn, rồi xin lên 100 m² đất ở
Giả sử một người mua 1.000 m² đất trồng cây lâu năm với giá 800 triệu đồng. Bảng giá đất của tỉnh cho vị trí này giả sử là 150.000 đồng/m², tức 150 triệu cho cả thửa. Giá hợp đồng cao hơn bảng giá nên giá hợp đồng là căn cứ. Các số là giả định.
| Giai đoạn | Khoản | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|---|
| Khi mua | Thuế thu nhập cá nhân (bên bán) | 800 triệu × 2% | 16 triệu |
| Khi mua | Lệ phí trước bạ (bên mua) | 800 triệu × 0,5% | 4 triệu |
| Khi mua | Công chứng, thẩm định, cấp giấy | Theo biểu phí và mức của tỉnh | Tra theo địa phương |
| Khi chuyển mục đích | Tiền sử dụng đất cho 100 m² | Giả sử giá đất ở 3 triệu/m²: (3.000.000 − 150.000) × 100 | khoảng 285 triệu theo nguyên tắc chênh lệch |
Hai khoản thuế, lệ phí lúc mua cộng lại khoảng 20 triệu đồng. Khoản tiền sử dụng đất để có 100 m² đất ở lớn hơn gấp nhiều lần. Con số thật phụ thuộc bảng giá đất hiện hành của tỉnh, cách tính trong và ngoài hạn mức công nhận đất ở, và các chính sách giảm nếu có tại thời điểm nộp. Trước khi mua, xin văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan thuế cách ước tính cho thửa cụ thể.
Những trường hợp được miễn thuế thu nhập khi chuyển nhượng
Bên bán đất nông nghiệp không được hưởng miễn thuế vì “nhà ở duy nhất” — khoản miễn đó dành cho nhà ở, đất ở. Những trường hợp miễn hay gặp với đất nông nghiệp là:
- Chuyển nhượng giữa người thân theo danh sách quan hệ luật thuế thu nhập cá nhân liệt kê: vợ chồng, cha mẹ và con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể), ông bà và cháu, anh chị em ruột.
- Chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hoá sản xuất (dồn điền đổi thửa) giữa hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất, theo điều kiện luật quy định.
Miễn thuế không có nghĩa miễn khai. Hồ sơ vẫn nộp kèm giấy tờ chứng minh điều kiện miễn. Còn lệ phí trước bạ thì có danh sách miễn riêng, không trùng hẳn với danh sách miễn thuế thu nhập; kiểm tra từng khoản.
Trình tự mua và sang tên
- Kiểm tra pháp lý: giấy chứng nhận, loại đất, quy hoạch, tranh chấp, thế chấp. Xin thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, ghi đúng giá thật.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động; cơ quan thuế ra thông báo thuế thu nhập cá nhân cho bên bán, lệ phí trước bạ cho bên mua.
- Nộp tiền theo thông báo, qua ngân hàng hoặc dịch vụ thuế điện tử; giữ chứng từ.
- Nhận giấy chứng nhận đã sang tên.
- Nếu muốn lên đất ở: nộp hồ sơ xin chuyển mục đích, chờ quyết định, nhận thông báo tiền sử dụng đất, nộp tiền, cập nhật giấy chứng nhận.
Chi phí ngoài thuế hay phát sinh với đất vườn, đất ruộng
Ngoài các khoản nhà nước thu, mua đất nông nghiệp thường kéo theo một loạt chi phí mà người quen mua nhà phố ít gặp. Đưa chúng vào ngân sách ngay từ đầu:
- Đo đạc, trích đo lại thửa đất. Đất nông nghiệp lâu năm hay lệch giữa diện tích trên giấy và diện tích thực, ranh giới với thửa bên cạnh không rõ. Đo lại trước khi ký giúp tránh tranh chấp về sau; chi phí đo đạc là tiền dịch vụ.
- Cây trồng, công trình phụ trên đất. Vườn cây ăn trái, ao, chuồng trại thường được tính thêm vào giá. Ghi rõ trong hợp đồng giá đất và giá tài sản trên đất là một hay tách riêng, vì giá chuyển nhượng dùng để tính thuế là tổng số tiền thực trả.
- Đường vào. Thửa đất không có lối đi riêng thì phải thoả thuận lối đi qua đất người khác. Không có thoả thuận bằng văn bản, sau này xin chuyển mục đích hay xin phép xây dựng đều khó.
- Chi phí giữ đất. Thuê người trông, rào ranh, chăm cây. Không phải thuế, nhưng nếu mua để đầu tư thì đây là khoản làm giảm lợi nhuận thật.
Tự kiểm tra ở đâu
- Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất: thông tin thửa đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp.
- Bảng giá đất hiện hành của tỉnh: giá đất nông nghiệp và đất ở tại vị trí thửa, để ước tính cả hai lớp chi phí.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã công bố: khu đất có được chuyển sang đất ở hay không.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: xem thông báo thuế, lệ phí và chứng từ đã nộp.
- Thuế cơ sở quản lý địa bàn: hỏi cách tính tiền sử dụng đất cho trường hợp cụ thể trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất nông nghiệp rồi để đó có phải nộp thuế hằng năm không?
Thuế sử dụng đất nông nghiệp đang được miễn theo chính sách của Quốc hội, trong thời hạn quy định. Tuy vậy, đất nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích; để hoang kéo dài có thể bị xử lý theo Luật Đất đai.
Ghi giá hợp đồng bằng bảng giá đất để giảm thuế có được không?
Không nên. Giá phải là giá thật. Thuế thu nhập và lệ phí tính trên giá hợp đồng nếu cao hơn bảng giá; ghi thấp là khai sai, và khi bán lại người mua không chứng minh được giá vốn thật của mình.
Người ở thành phố không làm nông có mua được đất nông nghiệp không?
Với nhiều loại đất nông nghiệp thì được, trong hạn mức. Riêng đất trồng lúa và một số loại đất rừng có điều kiện riêng về người nhận chuyển nhượng. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về đúng loại đất trước khi đặt cọc.
Chuyển mục đích lên đất ở có phải nộp thêm lệ phí trước bạ không?
Tuỳ trường hợp cụ thể và quy định hiện hành. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai khi nộp hồ sơ xem thông báo nghĩa vụ tài chính có gồm lệ phí trước bạ bổ sung hay chỉ có tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất có được nộp dần không?
Có những trường hợp được ghi nợ hoặc nộp theo tiến độ theo quy định đất đai và quản lý thuế. Điều kiện cụ thể do văn bản hiện hành quy định; hỏi cơ quan thuế khi nhận thông báo.
Đất nông nghiệp của cha mẹ cho con thì có mất khoản nào không?
Tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định. Vẫn phải làm hồ sơ khai miễn và nộp phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận.
