Khi cha mẹ mất để lại một căn nhà cho các con, bước nhận thừa kế giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và thuộc diện miễn lệ phí trước bạ. Nếu sau đó một người mua lại phần của các anh chị em ruột còn lại, bước chuyển nhượng này cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân vì anh chị em ruột nằm trong danh sách quan hệ được miễn. Nhưng lệ phí trước bạ cho phần mua lại thì cần kiểm tra riêng, vì danh sách miễn lệ phí trước bạ gắn với thừa kế và quà tặng, không hẳn với mua bán.
Chỗ vướng thật thường không nằm ở anh chị em ruột, mà ở phần của người đã mất (do vợ chồng, con của họ thừa kế lại) hoặc phần đứng tên chung với dâu, rể. Những người này không còn là anh chị em ruột của người mua, và phần của họ có thể chịu thuế 2%. Bài này đi từng bước để tính đúng trước khi cả nhà ngồi lại chia tiền.
Bảng các khoản qua hai bước
| Khoản phải nộp | Ai nộp | Tính trên gì | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế | Các con nhận di sản | Giá trị di sản | Miễn giữa cha mẹ và con; vẫn phải khai |
| Lệ phí trước bạ khi nhận thừa kế | Các con đăng ký quyền | Giá tính lệ phí của nhà đất | Thuộc diện miễn giữa cha mẹ và con |
| Thuế thu nhập cá nhân khi mua lại phần | Người bán phần | Giá chuyển nhượng phần đó | Miễn nếu người bán là anh chị em ruột; 2% nếu không thuộc quan hệ được miễn |
| Lệ phí trước bạ phần mua lại | Người mua lại | Giá tính lệ phí của phần nhận chuyển nhượng | Kiểm tra với cơ quan thuế; nếu không thuộc diện miễn thì 0,5% |
| Phí công chứng văn bản thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng | Theo thoả thuận | Giá trị tài sản theo biểu phí | Hai văn bản, hai lần phí nếu làm hai bước |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định | Người đứng tên | Mức của tỉnh | Có thể gộp một lần nếu làm liền |
Bước một: khai nhận hoặc phân chia di sản
Trước khi ai mua lại phần của ai, các đồng thừa kế phải xác lập quyền của mình bằng văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thoả thuận phân chia di sản, công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Thành phần cần gom:
- Giấy chứng tử của cha, mẹ; giấy chứng nhận nhà đất đứng tên cha mẹ.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ: giấy khai sinh của từng người con, giấy tờ nhận con nuôi nếu có.
- Di chúc nếu có; không có di chúc thì chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất.
- Nếu có người con đã mất trước hoặc cùng lúc với cha mẹ: giấy tờ để xác định người thừa kế thế vị (thường là con của người đó).
Sau bước này, căn nhà đứng tên chung các đồng thừa kế theo tỷ lệ. Hồ sơ khai thuế thừa kế nộp kèm giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ.
Bước hai: mua lại phần — hai con đường, phải chọn đúng bản chất
Có hai cách để một người giữ trọn căn nhà. Cả hai đều hợp pháp nếu ghi đúng những gì thực sự xảy ra:
- Phân chia di sản cho một người, người đó thanh toán giá trị cho những người khác. Ngay trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, các đồng thừa kế thống nhất căn nhà thuộc về một người, và người đó trả cho mỗi người khác một khoản tiền tương ứng phần của họ. Đây là chia di sản theo giá trị. Cách xử lý thuế của khoản thanh toán này nên được hỏi trước cơ quan thuế và công chứng viên cho đúng trường hợp.
- Nhận thừa kế chung trước, rồi chuyển nhượng phần. Làm bước một cho tất cả, sau đó từng người ký hợp đồng chuyển nhượng phần của mình cho người mua lại. Cách này rõ ràng về giấy tờ nhưng tốn hai lần thủ tục.
Điều không nên làm: ghi trong văn bản là các anh chị em “từ chối nhận di sản” hoặc “tặng cho phần của mình” trong khi thực tế mỗi người nhận một khoản tiền. Giấy tờ lệch với dòng tiền thật là rủi ro cho chính người giữ nhà: nếu sau này có tranh chấp, anh chị em có thể nói mình chưa nhận đủ tiền, và văn bản không chứng minh được điều ngược lại.
Khi trong số người bán có cháu, dâu, rể
Danh sách quan hệ được miễn thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản gồm: vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con; ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột. Theo hướng dẫn lâu nay, anh chị em ruột gồm cả cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha. Những quan hệ không nằm trong danh sách:
- Chú, bác, cô, dì với cháu. Nếu một người anh đã mất và phần của anh do các con anh thừa kế, thì khi người em mua lại, người bán là cháu của người mua — không được miễn.
- Anh chị em dâu, rể với nhau. Nếu phần thừa kế của một người đã được nhập vào tài sản chung vợ chồng, phần của người vợ hoặc chồng đó chuyển cho người mua cũng không được miễn.
Với những phần này, người bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng của phần đó.
Ví dụ giả định: căn nhà 4,5 tỷ, ba phần, một phần đã thuộc về cháu
Giả sử cha mẹ để lại căn nhà trị giá 4,5 tỷ đồng cho ba người con, mỗi người một phần ba. Người con cả đã mất, phần của người này do con trai (cháu nội của ông bà) thừa kế. Người con út muốn giữ nhà, trả 1,5 tỷ cho người chị và 1,5 tỷ cho người cháu. Các số là giả định.
| Phần | Người bán | Thuế thu nhập cá nhân | Lệ phí trước bạ phần mua lại |
|---|---|---|---|
| Phần của chị | Anh chị em ruột | Miễn | Nếu không được miễn: 1,5 tỷ × 0,5% = 7,5 triệu |
| Phần của cháu | Cháu (quan hệ chú cháu) | 1,5 tỷ × 2% = 30 triệu | Nếu không được miễn: 7,5 triệu |
| Phần của chính mình | — | Miễn (thừa kế từ cha mẹ) | Miễn (thừa kế từ cha mẹ) |
Tổng nghĩa vụ ước tính khoảng 30–45 triệu đồng tuỳ việc lệ phí trước bạ phần mua lại có được miễn hay không, chưa kể phí công chứng, thẩm định. Nếu cả ba người bán đều là anh chị em ruột thì phần thuế thu nhập bằng không. Khoản 30 triệu của người cháu nên được thống nhất ai chịu ngay từ đầu, thường trừ vào số tiền trả cho cháu hoặc người mua trả thêm.
Những chỗ làm hồ sơ kéo dài
- Thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ của một người. Giấy khai sinh cũ bị mất, tên cha mẹ ghi khác giấy chứng nhận nhà đất. Xin trích lục khai sinh sớm; không có thì cả nhóm phải chờ.
- Nhà có phần xây thêm chưa hoàn công. Diện tích thực tế lớn hơn giấy chứng nhận khiến hồ sơ đăng ký phải bổ sung. Nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai xử lý phần này trong cùng hồ sơ hay tách riêng.
- Không thống nhất giá trước khi đi công chứng. Giá trị căn nhà là căn cứ để chia tiền và để tính các khoản thuế, phí. Nên thuê định giá hoặc tham khảo giá giao dịch khu vực, ghi biên bản thống nhất giữa các anh chị em trước ngày ký.
- Nhà đang có người thuê hoặc đang thế chấp. Phải chấm dứt hoặc chuyển giao hợp đồng thuê, xoá thế chấp trước khi sang tên cho một người.
Tự kiểm tra ở đâu
- Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà: tình trạng giấy chứng nhận, thế chấp, hồ sơ thừa kế đang làm.
- Tổ chức hành nghề công chứng: danh sách giấy tờ cho văn bản khai nhận, phân chia di sản và hợp đồng chuyển nhượng phần.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại của từng người: thông báo miễn thuế, thông báo thuế 2% nếu có.
- Thuế cơ sở quản lý địa bàn có nhà: hỏi trước về lệ phí trước bạ phần mua lại giữa anh chị em và cách xử lý khoản thanh toán khi chia di sản theo giá trị.
Câu hỏi thường gặp
Anh chị em ruột bán phần thừa kế cho nhau có phải nộp thuế 2% không?
Không. Chuyển nhượng bất động sản giữa anh chị em ruột thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân. Người bán vẫn phải khai và nộp kèm giấy tờ chứng minh quan hệ.
Anh em cùng cha khác mẹ có được tính là anh chị em ruột không?
Theo hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân lâu nay, anh chị em cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha được coi là anh chị em ruột. Giấy khai sinh là giấy tờ chứng minh chính.
Một người ở nước ngoài không về ký được thì sao?
Người đó có thể uỷ quyền cho người khác ký thay bằng văn bản uỷ quyền lập ở nước ngoài theo thủ tục hợp pháp hoá hoặc tại cơ quan đại diện Việt Nam. Hỏi tổ chức công chứng yêu cầu cụ thể về hình thức văn bản uỷ quyền trước khi gửi.
Có phải làm hai lần sổ không nếu nhận thừa kế chung rồi mới mua lại?
Không nhất thiết. Có thể nộp hồ sơ đăng ký sau khi đã ký cả văn bản thừa kế và hợp đồng chuyển nhượng, để giấy chứng nhận cấp thẳng cho người mua lại. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai về cách nộp hồ sơ liền.
Nhà thừa kế đứng tên cha mẹ đã lâu, chưa ai khai nhận thì có bị phạt không?
Việc khai nhận di sản không có hạn làm thủ tục ngắn như nộp thuế thông thường, nhưng thời hiệu yêu cầu chia di sản có giới hạn theo luật dân sự. Để lâu, số người thừa kế tăng lên vì thế hệ sau, thủ tục càng phức tạp.
Người giữ nhà không đủ tiền trả một lần thì làm sao?
Các bên có thể thoả thuận trả nhiều đợt, ghi rõ trong văn bản kèm lịch thanh toán. Thuế thu nhập, nếu có, tính theo giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, không phụ thuộc việc trả một lần hay nhiều lần.
